无锡一小区5分钱自治管理

来源:地产中国网综合 2013-04-15 10:17:00

据无锡日报报道,眼下,5分钱能干什么?或许连幼儿园的小朋友都知道,5分钱连颗糖都未必能买到。然而,有一个老小区,他们通过成立业委会“自力更生”,居民每月每平方米缴5分钱物业费,保安自己请,费用自己付,让小区面貌焕然一新。100%的物业费、停车费缴费率,不仅让小区运作略有盈余,更是吸引诸多老新村前来“取经”。

每月每平方米5分钱的物业费,或许在外人看来不足为奇,却实现了老新村自治管理的重大突破,解了老新村物业管理的死结。剖析这一样本,对本市尚在探索收费管理的老新村多少可以提供点借鉴。

自治管理,居民连说“四个好”

4月初的一天下午,走进北塘区北大街街道梨花苑小区,只见一栋栋水泥外立面的楼房清清爽爽,全然没有岁月剥蚀的痕迹;小区道路平整干净,两旁汽车停得井然有序;花香扑鼻,绿化带也被修剪得很整洁;16个摄像头让小区不留安全死角,每栋楼下的防雨棚让业主很窝心。

说到小区的“管家”,社区居民个个都说“好”。怎么个好法?用业主程女士的话概括,好在四个方面:门有人看,地有人扫,车有地方停,小区安全有人管。程女士是该小区最早的住户,她介绍说,梨花苑小区在上世纪末建成交付,前期也有物业,但由于物业费收取难等因素,没多久物业就直接甩盘走人了。小区内一度垃圾如山、杂草丛生,“当时电视台都来曝光过呢”。“自从有了业委会这个‘大管

家’,大家觉得小区干净清爽,觉也睡得踏实了。”业主倪先生颇为自豪地说,小区环境好了,连带着房子都升值哩。

昔日脏乱差的小区,如今已成为北塘区老新村自治管理的典范。去年,北塘区房管局组织老新村“三保”自治管理小区业委会主任、监事会召集人,在梨花苑开了现场观摩会,交流了该小区自治管理的经验和体会。

一心为民,“花钱买服务”都说值

小区值班室外的告示栏里,有一则友情提醒颇为醒目:业主若是要买车,先得向业委会报备。工作人员坦言,梨花苑只有10栋楼、265户人家,但却已有130辆车,达到小区容量的上限,让业主买车之前来报备,一则让业主了解小区目前的车位情况;二是挂上号,若有业主搬走让出车位,可及时跟业主联系。

从一个几近瘫痪的小区,一跃成为老新村业主自治的范本,梨花苑有啥秘诀?当了3年多“大管家”的俞稳娣很有感触,“最关键的就是业委会要有公信力,靠真诚、无私的服务赢取广大业主的信任,从而营造良好的小区氛围。”

“刚开始,物业费只有少数业主肯交,不少居民冷眼相对,风言风语也时常吹进耳朵。我们自始至终本着公正公开原则,一心为业主着想。”业委会班子总共才5个人,其中3个是党员,加上聘请的保安、保洁人员,总共也不过10个人左右。平日里,党员带着大家一起干:小区停车位,业委会自己划;围墙的栏杆锈了,买漆回来自己漆;绿化带里有杂草,业委会人员顺手拔了;每用一分钱都要在业主代表大会上表决通过才实施。

小区点滴变化,业主们看在眼里,记在心里,于是大家对业委会的态度也渐渐变了:上门打架吵闹的人少了,交物业费的业主多起来了;说风凉话的人少了,主动上门咨询、谈心的人多了……

在业委会账簿上,小区每一分钱的去向都清清楚楚。目前小区的收入主要是停车费和物业费,物业费按每月每平方米5分钱收取,一年共计1万多元钱,仅占业委会收入的一成左右,“虽然这笔物业费微乎可微,但这是老新村自治管理的一大突破,我们是要让业主觉得,每月花这几元钱,是值得的。”据悉,北塘区自治管理的老小区中,仅梨花苑小区成功推行了“花钱买服务”的理念,这在老新村物业管理方面是一大突破。

转变理念,还需激发居民主人翁意识

老新村整治工程深得民心。房管部门数据显示,2003年至今的十年间,我市共整治改造64个旧住宅区,建筑面积达842万平方米,惠及16.7万户、58万余居民。其中,北塘区自2007年以来,每年投入300余万元对老新村进行保洁、保绿、保安“三保”整治,重点放在小区的封闭式管理、修建门卫值班室、道路修补、增加停车位增补绿化等方面。

老新村“旧貌换新颜”,但面貌常新还需长效管理。一方面,居民对小区环境、管理有了更高的要求;另一方面,由于居民缴纳物业费意识淡薄,“专业管家”望而生畏。目前,我市老新村主要通过社居委托管、业主自治等方式进行日常运作,仅个别老新村选聘物业进行专业化管理。目前绝大多数老新村主要通过收取停车费、门面房租金等来支撑日常运作。

针对老新村物管难题,一些地方也尝试新模式。浙江宁波采用的是“准物业”管理模式,由街道组建或者委托物业公司管理,根据辖区老小区低收入家庭多的实际情况确定物业收费标准和服务标准,物业管理不以盈利为目的,亏损部分由政府补贴,其实质是社区管理福利化。上海市采取的是由第三方每年两次对物业公司的服务标准、小区业主物业费收缴率等进行考核,政府按考核成绩对物业公司予以奖励,补贴物业费差额,提高老小区的物业服务水平和物业费收缴率。

“树立起‘花钱买服务’的观念才能从根本上解决问题。”房管部门人士称,老新村之所以物管难,一方面这里居住的老年人、低保户、低收入者和外来务工人员多,要树立“花钱买服务”的理念并不容易;另一方面,由于缺乏强大的“小区文化”,人与人之间不能建立较深厚的感情,居民的凝聚力不强、主人翁意识不高。只有建立起一个切实代表居民利益的组织,激发出全体业主的主人翁意识,令“专业管家”望而生畏的道道难题,才能在业主们的齐心参与下迎刃而解。据悉,今年,北塘区打算在五河一社区推广“梨花苑自治管理模式”。

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眼下,5分钱能干什么?或许连幼儿园的小朋友都知道,5分钱连颗糖都未必能买到。然而,有一个老小区,他们通过成立业委会“自力更生”,居民每月每平方米缴5分钱物业费,保安自己请,费用自己付,让小区面貌焕然一新。100%的物业费、停车费缴费率,不仅让小区运作略有盈余,更是吸引诸多老新村前来“取经”。
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