据新闻晨报报道，4月第一周全市新房成交量明显回落，二手房门店带看量和成交量骤然减少5成以上，有些门店4月至今成交单数仍然为零。业界认为，目前买卖双方都持谨慎态度。此外，从调控政策的弹性来看，房贷政策是否收紧将成为需求降温的信号。从目前房价的上升趋势判断，房贷收紧只是时间问题。如果成交量出现持续降温，价格势必将会有所调整。

清明3天小长假的交易量仅5.75万平方米。全市仅1个商品住宅项目批准预售，仅新增93套房，供应量下降趋势更加明显。因此，4月份新房市场成交降温已在所难免，预计成交量较上月降下降4－5成。

新盘推盘量大幅减少，开发商对于政策采取观望态度，也不排除或是在酝酿新一轮的涨价策略。但是，基于目前的调控政策，大幅的提价已不大可能，小幅提价、稳步跑量将成为开发商当前的首选销售策略。

汉宇地产分析师认为，从调控政策的弹性看，刚需群体对于调控政策更加敏感，所以需求率先降温的可能性很大，但是短期内不可能立即呈现。如果成交量出现持续降温，价格势必有所调整。从供需关系判断，嘉定新城、松江新城等存量较大外围区域，房价可能率先趋稳。

[房贷]

房贷暂未收紧，二套房贷仍执行首付6成

记者综合各大银行提供的信息及最新调查显示，目前本市各大银行执行的二套房贷政策均无变化，二套房的最低首付比例依然是6成，利率上浮1.1倍。除建行首套房利率提高到基准利率外，工行、农行、中行、交行等大型商业银行首套房利率最低仍可有85折优惠。

与此同时，针对首套房和二套房的个人公积金贷款政策均未调整。不过，从市公积金管理中心透露的信息来看，审批流程较以往有所收紧，加强了“认房又认贷”的审核。

二手房挂牌量总体来看还是大幅减少。根据德佑地产监控的二手挂牌数据，去年4月初，全市二手住宅挂牌量尚有16.77万套，到了今年4月初已下降至13.14万套，一年之间减少了 3.63万套，跌幅高达21.7%。从各环线看，外环外的跌幅最大。外环外区域二手住宅挂牌量的基数较小，虽然减少的绝对量大大低于其他两个环区，但跌幅则要大得多。

从近期二手住宅挂牌减少的情况看，挂牌量减少最为严重的时段是“国五条”刚出台后的3月上中旬，2月末时全市挂牌量尚有13.97万套，到3月18日时仅剩13.06万套，在这一时期，政策所造成的大量入市使二手市场挂牌量迅速消耗。不过此后，由于入市狂潮逐渐冷却，3月下旬以来的二手挂牌量处于相对稳定的状态，在13.1万－13.3万套之间波动。尽管如此，由于前期的成交高潮消耗了大量的高性价比房源，即便总体挂牌量止跌，依然难改有效挂牌房源不足的问题。

从各大中介公司反映的情况看，进入4月后，新增挂牌稀少，同时成交量也相比3月大幅下滑，两相抵消之下，在售量基本稳定。据上海中原地产统计数据显示，分行挂牌量较3月同期下滑约7成，部分分行近4天来零挂牌。

记者从上海中原大木桥分行、共康分行、罗阳分行了解到，上海“国五条”细则公布后，卖家观望情绪逐渐显现，至少有2成以上的卖家闻风撤盘，门店挂牌量也明显减少。上海中原共康分行经理黄伟国表示，上海细则并未明确落实时间，使许多卖家心里没底，因而纷纷选择观望。

在浦东罗阳板块，卖家的观望情绪比较明显，4成左右的卖家表示“不打算卖了，要等等看”，比如之前门店有一套“和平小区”67平方米的两房，3月挂牌价为155万元，后又升至158万。细则公布后，虽然依旧有客户看房，但卖家仍表示不卖了。

上海中原罗阳分行经理汪瑞表示，不仅已挂牌的卖家纷纷撤盘，3月底后一周，门店新挂牌的房源量为零，门店带看量也比3月同期下降了6成左右。不过，汪瑞也表示，目前二手房市场刚性需求仍然存在，一旦政策明晰落实，从长线来看，有置换改善需求的客户仍然会继续入市。

相比3月售出的房源，目前周边的同类挂牌房源价格普遍要高出20万－30万元。4月初以来成交的房源，绝大多数都是3月已经有了明确意向的高性价比房源，目前仍在挂牌的房源往往由于价格偏高而少人问津，门店的带看量亦随之明显减少。如大华清水湾花园，其挂牌房源价格相比前期普遍高出5%－10%。

与成交量急剧减少相对应的是，二手房价格趋势变化不大。“满五年唯一”的免税房源挂牌价格延续上涨势头，不少房源环比涨幅都在5%左右，部分卖家有惜售和观望趋势；其他房源价格则保持平稳势头，未呈现明显涨跌，议价空间也比较有限。受市场降温及房源大量消耗影响，二手房挂牌量也出现了减少。而卖家心态未受到政策太大影响，涨价的预期未发生改变，预计短期内二手房价格还将保持坚挺。

值得一提的是，随着二手房成交升温，今年以来市中心老公房的价格保持稳中有涨，其中3月份涨幅最大，涨幅在5万－10万元不等。

根据房源分布，上海市中心老公房主要集中在内外环线之间，房龄多数集中在1995年前后。虽然房龄普遍较老，但是地段、配套优势可以弥补房龄的不足。并且市场上“满五年唯一”的免税房，大多数属于这类房源。

由于老公房是目前上海二手房市场小户型的供需绝对主力，总价低，并且多位于交通便捷的地铁附近，深受刚需买家欢迎，因此往往也是“跳价”的常客。不过，近期随着看房量下降，“一房多客”的现象明显减少。从买家结构分析来看，90%以上都是首次置业的年轻客户。

跌

投资型业主降价5%到10%“拿快钱”

进入4月以来，不仅卖家挂牌的热情日益减少，仍在挂牌的房源也多因性价比不高而乏人问津。为此，一些大面积中高端房源为了尽快出手“避税”而选择了降价。

在浦东碧云，一套“维诗凯亚”的独栋别墅，房东原来挂牌价2600万元，细则出台后，让价200万元抛售，目前，该房源仍待售中。

非别墅类的中高端房源也不乏降价的现象。上海中原徐汇永新分行白胜利表示，4月以来，区域内不少中高端楼盘，如徐家汇花园、永新花园等均价在45000元/平方米左右的二手房源，有不少投资型业主在降价，幅度在5%－10%。

3月底细则公布后，业主为抢在细则落实前成交，纷纷加大让价幅度，一般700万－800万元的三房让价幅度普遍在20万元，一套总价500万元以上的两房，让价幅度也达到10万元。白胜利补充说：“目前，下调房价已经成为这类投资型房东的共识，为避免之后承担20%个税，多数卖家表示，对有明确购房意向的客户，在现有让价幅度上还可给予一定议价空间。”

别墅等中高端房业主向来对市场的风吹草动十分敏感，“国五条”细则的落地自然也让他们颇有触动。中高端投资客群由于其房源标的较大，当初买入价较低，且均持有两套以上，几乎不可能免交20%的个税，所以要么转售为租，要么抛售获利“拿快钱”。

因此，近期大面积高总价的别墅型房源中，卖家让价幅度最为抢眼。上海中原徐泾别墅分行易平旺透露，受细则出台影响，板块内拥有多套别墅的业主担心之后会承担20%个税而降价抛售物业，比如，板块内一套278平方米带装修的独栋别墅，卖家是投资客，3月初挂牌价830万元，细则出台后，卖家或将交纳约96万元的个税，因此愿意降价50万元，结果4月初就以780万元成交了。

在浦东碧云，一套“维诗凯亚”的独栋别墅，房东原来挂牌价2600万元，细则出台后，让价200万元抛售，目前，该房源仍待售中。

非别墅类的中高端房源也不乏降价的现象。上海中原徐汇永新分行白胜利表示，4月以来，区域内不少中高端楼盘，如徐家汇花园、永新花园等均价在45000元/平方米左右的二手房源，有不少投资型业主在降价，幅度在5%－10%。

3月底细则公布后，业主为抢在细则落实前成交，纷纷加大让价幅度，一般700万－800万元的三房让价幅度普遍在20万元，一套总价500万元以上的两房，让价幅度也达到10万元。白胜利补充说：“目前，下调房价已经成为这类投资型房东的共识，为避免之后承担20%个税，多数卖家表示，对有明确购房意向的客户，在现有让价幅度上还可给予一定议价空间。”