国投信托贷款将于今年9月6日到期，以当年房地产信托平均预期收益率10%以及发行成本3%计算，至少需要兑付本息19亿。

无论是六年前的“高价拿地”，还是目前的杭州第一豪宅，杭汽发项目一直是滨江集团的得意之作。

在杭汽发项目的背后，不但是滨江集团和绿城集团的连续注资，还有数家银行和信托的资金输入。据记者统计，到目前为止，杭汽发项目所撬动的各项贷款共计42.1亿元，其中国投信托和兴业国际信托分别提供信托贷款15.1亿元和15亿元。而在此之前，滨江集团的项目很少将信托作为主要的融资通道。

今年9月份，国投信托的15.1亿元的信托贷款将面临到期兑付，杭汽发项目至少需要归还本息19亿元。

42亿融资超7成信托贷款

2011年8月，杭汽发项目进行了第一笔融资。

项目公司滨绿房地产公司与国投信托合作推出了一款名为“滨江绿城杭汽发项目贷款集合资金信托计划”的信托产品，通过该信托计划，国投信托为杭汽发项目率先提供了15.1亿元的信托贷款。

据了解，由于该笔贷款信托规模远大于同期的其他信托融资，当时国投信托分多期进行募集，首期募集规模仅为3.89亿元，之后国投信托将推介期延期，推介期持续一个月。直到2011年9月7日底，国投信托才终于完成了15.1亿元的募集。

杭汽发项目的首批融资并不止15.1亿元。

据滨江集团公告显示，杭汽发项目的首批贷款共有三部分。滨绿房地产公司就杭汽发项目D地块，向中国银行浙江分行、国投信托、华鑫信托共申请了22.1亿元的开发贷款。由此计算，除去国投信托提供的15.1亿元的信托贷款外，中国银行和华鑫信托还为杭汽发项目提供了7亿元的贷款。

滨绿房地产公司是滨江集团的控股子公司，滨江集团为上述22.1亿元的贷款提供担保证，保证金额最高不超过11.05亿元。同时，绿城集团承担另外不超过11.05亿元的担保。

2012年5月，杭汽发项目再次融资。滨绿房地产公司向民生银行杭州分行申请了5亿元的开发贷款，滨江集团和绿城集团再次为贷款提供保证，保证金额分别最高不超过2.5亿元。

相比于信托贷款，银行的开发贷款规模明显较小，难以满足杭汽发项目大量“吸资”的要求，信托融资逐渐成为杭汽发项目的主要融资方式。

2012年10月，滨绿房地产公司与兴业信托合作，兴业信托为杭汽发项目提供了15亿元的贷款。至此，杭汽发项目共通过银行和信托渠道获得资金达42.1亿元，其中不算华鑫信托贷款规模，仅国投信托、兴业信托提供的贷款共计30.1亿元，占全部贷款规模71%。

今日“第一豪宅”低预期发售

杭汽发项目位于杭州市拱墅区湖墅南路，原隶属于中国重型汽车集团旗下的杭州汽车发动厂，项目由6个小地块组成，土地面积约10万平方米，总建筑面约45万平方米。

2006年9月，绿城集团联手滨江集团以36.3亿元的总价在竞标中胜出，将杭汽发项目收入囊中，楼面价高达1.087万元/平米，成为当年名符其实的“地王”。

滨绿房地产公司是专门为开发杭汽发项目而成立的，滨江集团持有50%的股份，绿城中国的控股子公司绿智科技和添惠投资分别持有25%的股份。滨绿房地产公司之后的四年时间，杭汽发项目一直处于规划论证的过程之后，直到2010年底，项目规划才最后确定。原预计2010年10月的开工时间也不得不延期。

据了解，杭汽发项目实际开工时间是2011年4月，比之前预计的开工时间晚了半年。开工不久，滨江集团及另外两个股东绿智科技和添慧投资便向滨绿房地产公司注资10亿元，滨绿房地产公司注册资本由原来的3.89亿元增至13.89亿元。

“滨江集团的项目之前主要自有资金开发，会有少量的银行开发贷，但杭汽发项目的资金量需求远大于其他项目，银行的开发贷款在2011年也出现收缩，杭汽发项目就不得不考虑信托融资了。”一位信托分析师称。

据滨江集团的公告显示，整个杭汽发项目预计总投资额为53亿元，项目交付时间为2014年6月。

杭汽发项目又名武林壹号，由9幢豪华精装修住宅、1幢超五星级四季酒店和2幢四季公寓组成。2012年12月6日，武林壹号首次开盘，推出了7号楼的66套房源，户型分别为235平方米和290平方米两种，均价高达7.56万元/平方米。

据一位销售人员介绍称，“7号住宅推出之前一半以上都被客户预约，每套售价都在2000万元左右，截至目前，首批66套房源已经全部售完。”

不过，之前市场预计武林壹号的均价将超过8万元/平方米甚至高达10万元/平方米，而实际售卖的价格明显低于了市场预期。

在66套首批房源后的2013年3月26日，武林壹号再次推出5号楼、6号楼共105套房源，户型有448平方、560平方和640平方三种，均价仍为7.56万元/平方米。

15.1亿信托贷款兑付逼近

截至目前，不计因售卖房源而回流的资金，杭汽发项目现有的注册资本和贷款共计55.89亿元，超过的预期总投资额53亿元。对于杭汽发项目来说，后续开发所需资金已经不是问题。但在杭汽发项目今年至少有一笔规模15.1亿元的信托贷款面临到期兑付。

国投信托所发的“滨江绿城杭汽发项目贷款集合资金信托计划”成立于2011年9月7日，目前正处于运行中。该产品的存续期为24个月，将于2013年9月6日到期。据了解，该项目并未对外披露预期收益率情况。不过，以当年房地产信托平均预期收益10%以及发行成本的3%计算，到期后，杭汽发项目至少需要兑付本息19亿元。

4月7日，由滨绿房地产公司组织的“千万级高端资产配置”的顶级投资者交流会在武林壹号项目的销售中心举行，其中一个很重要的环节就是向与会的富豪们推荐武林壹号住宅，并将武林壹号称为“千万级绝版贵重资产”。

“目前看来，武林壹号的资金回笼还行，不过回笼的资金既要支撑开发的后续投入，又要兑付即将到期的贷款，资金回笼的速度要求就更高了。”上述信托分析师称。

据了解，2011年12月，滨绿公司还曾对绿城集团的一笔4.3亿元的贷款提供了担保，以滨绿公司持有的面积为21557平方米的土地使用权为该笔委托贷款提供抵押担保。而滨绿房地产公司的经营范围即使杭汽发项目地块，全部土地权益面积为52035平方米，杭汽发项目四成土地使用权被抵押。（来源：理财周报）