目的就是降成交量？

根据链家地产市场研究部统计，目前二手房市场上改善性需求占比约为45%，其中买一卖一的置换需求约占36%。也就是说，超过三分之一的购房需求首付从30%迅速提至60%。

链家地产副总裁林倩表示，北京公积金新规对高收入人群限制贷款，是为了加速其还款，少占用公积金。但费解的是，“一般使用公积金贷款的都是刚性需求，这部分人群本应被保护，不懂政府为何作出诸多限制？”

21世纪不动产分析师张磊认为，对所谓“高收入人群”进一步限制贷款，体现了北京市此轮调控以来的一贯原则：对住房需求不再鼓励，而换之以“堵”的精神。北京市要求将其月收入的50%用于还公积金贷款，足以吓退一批刚刚符合此要求的中等收入以上购房群体，从而缓解需求压力。这其实也是国家此轮调控楼市的重要原则。随着限购效应的递减，供求紧张对房价带来的压力仍相当大。堵住部分需求，也是不得已而为之。但客观地说，这种防堵措施，会伤害一部分刚性需求，不是市场化的应有之举。

同策咨询研究中心总监张宏伟也认为，既然政策层面明确提出今年鼓励改善型需求入市，那后续细化执行政策就不应该出现与之相悖的结果。否则，就显得政府调控政策思路混乱，没有依据。新规只不过是将现有需求后置，并不是根治的方法。

林倩认为，目前的政策只会让供应更少。“20%冻结二手房市场流通，对单身进一步限购也会减少房源上市。对于一个拥有两套房的京籍单身而言，她肯定不会轻易卖房了，因为卖了她再也买不了。” 亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，目前使用公积金贷款的人群占比很少，公积金政策的收紧对于房地产成交量以及房价影响并不大。公积金贷款一般最多贷80万，使用公积金贷款的总房款总价在120万左右，这样的房子在北京已是六环外了。

令陈晓哗疑惑的是，调控不惜误伤刚需和改善性需求，但实际上投资投机却未必堵得住。她身边一位朋友，实际拥有两套房，但产权均在女方名下。这位朋友一直没有去派出所更新户口本资料，男方仍然算单身。由于民政局并未与建委联网，他们不需要假离婚就可以再新购一套房，甚至还能享受首套房公积金贷款优惠。记者调查发现，这种情况并非孤例。

中原地产研究总监张大伟称，如今的投资投机占比并不高，主流是刚需和改善性需求。如果不调刚需，房价就不会跌；如果不调改善性需求，房价就不会停涨。林倩也认为，当前房地产调控已经不是抑制投资投机，目的就是让成交量下降。“这一次，为政策欢呼的不多，反而争议很多。主要原因是，当下是卖方强势的市场。在这种背景下，在流通税方面做文章，短期内人们看到的只是增加了买方的实际负担。”她预测，房地产市场将经历一段时间的阵痛期。

业内人士认为，如果政策坚持在只堵不疏的思路上越走越远，就只能在抑制需求上不断极端化，可惜至今未真正影响房地产的市场预期。到了重新思考政策思路的时候了。（来源：21世纪经济报道）