高溢价率抬头
保利、万科、绿地都是近期拿地比较多的房企,但丁祖昱认为,就算以他们目前的速度去拿地,从土地消化周期和单项目产能来看,这些企业的土地存量还是不够。
丁祖昱分析,减掉一些超级土地,这些主流开发企业土地可供开发时间也就是两三年。规模房企最大压力就是土地的获取,如果仅仅从一二线城市拿地压力更大,北京、上海每一块地都是很高的溢价率。他得出的结论是,随着规模下降,对单项目产能应该要求更高,而不是更低。对于百亿左右的企业来说,城市产能低一点,单项产能必须高,如果两者都是低的,这个企业就是运营效率低,成本高。
丁祖昱认为,房企盈利能力都在下降,这不是指绝对的净利润数字,而是指净利率和毛利率。净利率下降最多的达9%,例如融创。利润水平下降趋势还会持续一段时间。为了保持利润率,房企不得不放开怀抱拿地。
从唐镇地王的诞生,不难看出土地高溢价率再度抬头。
根据公开资料,最早进入唐镇板块的是保利置业集团(00119.HK),其分别于2007年8月24日和2008年1月24日,以9.20亿元的总价拿下13宗地块,当时楼板价仅为4252元/平方米。随后唐镇土地价格在2009年开始水涨船高,绿城中国(03900.HK)在2009年12月份以16.61亿元的总价拍得浦东新区唐镇新市镇C-1-1a、C-1-5a地块,楼板价达到了历史最高的19040元/平方米,溢价率高达379%;2010年9月份仁恒以16102元/平方米的楼板价拍得D-04-14地块,溢价率达127%。
2012年,唐镇新市镇新地块再次入市,受调控影响,唐镇地块再无法重现2009年的疯狂。绿城和融创中国(01918.HK)联合体拿下5街坊地块楼板价仅为11544元/平方米,创下2009年以来的最低点,溢价率仅为0.28%。去年7月,融创中国和绿城旗下合营公司,还以16.44亿元总价竞得唐镇新市镇A-03-11地块,溢价率升至36.86%,折合楼板价约为15054元/平方米。
此次浦东发展最终以1.8万元/平方米的楼板价和65.43%的溢价率成交,不但一扫唐镇土地市场之前的颓势,其单价也与唐镇板块历史最高价非常接近。
唐镇地价的再次高企或与唐镇自身的定位不无关系。一位证券公司分析师认为,唐镇此次拍出地王,一方面在于唐镇作为浦东金融中心的后台支撑,是为周边高端产业园区提供配套服务的后花园,另一方面也在于上海市场经过前段时间的快速去化,开发商有较强的补库存需求,而唐镇是上海为数不多的高端社区板块。
据了解,该地块周边的绿城玉兰花园2013年成交了47套房源,均价为4.1万元/平方米。但其他楼盘的均价为2.55万元/平方米左右。
包括4月10日成交的唐镇地块在内,今年上海已成交了4幅楼面价超过万元的地块,均位于外环区域,而去年全年楼面价破万的外环地块仅有6幅。德佑地产研究总监陆骑麟认为,高溢价率地块的出现,将推动上海外环区域房价上涨,进而为未来房价的稳定留下隐患。(来源: 21世纪经济报道)
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