类基金标准化运作

临港地块是以上海合筑房地产有限公司（下称“合筑公司”）的名义拍下来的。这次，钱生辉集合了20多名购房者，“每个人最低先付50万元，其余房款等正式预付后再支付。”这些钱已经进入专门的账户，由钱生辉、朱冠铭、倪建柏等四人共同监管。钱生辉是作为开发方代表，朱冠铭与其他三位都是购房者。“我们一起监督专款专用。”朱冠铭说。

钱生辉没有打算让这些购房者直接以自然人股东的方式进入合筑公司，“那么多股东，运作效率会很低的，而且不方便管理。”这两年他一直在关注基金的运作，他认为基金如今成熟了，引入基金的模式，能够让合作建房模式成熟化、标准化、制度化、公开化。

钱生辉寻找到了基金管理公司，因为他要将一个个买房者打包进一个基金，还要以基金的方式引进购房者以外的纯投资个人或者机构。“我们肯定优先考虑购房者的加入，而且购房者的资金门槛是纯投资人的一半。但是，如果全部让购房者出资不仅有难度，而且有风险。”与一般的基金介入房地产开发不同，不管是买房者还是纯投资人的基金，临港合作建房模式上都是“股权型”合作，也就是要与开发方利益共享，风险共担。

“我们需要寻找成熟的购房者，也需要寻找合理的投资人。”2012年开始，由于开发商在银行的贷款不断收紧，导致大量的社会资金通过各种“基金”形式涌入房地产开发市场。杨崇艺介绍说，一般的房地产“基金”，对于房地产开发方来讲，其实还是等于高利贷，一般利息是银行利率的两倍。

在买房者之外，钱生辉寻找那些愿意风险共担的纯投资人，“只有这样，才能挤压房价当中重复投资的成本。”在他看来，房价当中，地价与造价都是没办法影响的，只有开发商环节以及资本环节的利润可以减少。作为合作建房模式中的开发商，钱生辉强调自己只收取一定比例的管理费用，而通过聚合理性购房者以及纯投资人的基金，实现真正让利于购房者的合作建房。杨崇艺对本报估算：“大概能相对降低房价30%。”

关于楼市的大环境，朱冠铭与其余购房者也做过讨论，“我们觉得第一目的是自住，房价涨跌就不太有关系。”他对临港项目的模式很满意，“所有的过程都公开，所有的成本我们都可以参与。”他很看好合作建房，“以往合作建房有很多失败的案例，但是失败的原因主要在于个人操作问题，政府是不反对的。

杨崇艺表示，在现行政策法律下，合作建房完全能够以有限合伙基金的方式合法合规地进行运作，并且标准化推广。如果上海临港新城合作建房项目基金化运作成功，将成为全国首例基金化运作的合作建房案例。