3月刚需提前入市短期供不应求难撼存量

来源:地产中国网 2013-04-07 10:44:00

       3月份在“国五条”地方细则的“粗细”对比中热闹收官。无论是“粗”,亦或是“细”,“国五条”的威力已经在3月份的楼市中有所表现,害怕调控而提前入市的情绪尤为突出,所以我们看到了3月份整体市场的供不应求。另一方面,也许我们还可以从成都市场居高不下的存量中看到成都细则为什么这么的“粗”。

土地市场
量缩价升 高溢价土地频现      

 (图1:3月份成都土地市场供应与成交土地性质占比

       本月成都土地市场供应量下降,累计供应土地564亩,以住宅兼容商业用地为主,环比下降50%,同比下降49%;土地成交量下降,共成交1124亩,环比下降6%,同比上升74%。另外,本月出现7宗高溢价率土地,其中崇州市8.7亩小地块溢价率325%,创2013年新高,本月蓝光再度出手,以5400元/平米拿下驷马桥116亩地块。

       从图1中,我们可以看到,商业用地仍然在不断增加,未来土地市场的供应趋势将以商业+住宅的形势为主。导致商业用地增加的另外一个原因在于,众多开发商为了低价拿地,不惜接受挂牌用地,而挂牌用地的要求是商业用地占比必须超过51%。在未来楼市中,商业项目的打造将成为开发商们的必修课。

住宅市场
供不应求 存量居高不下     


  (图2:3月份成都住宅市场供销存情况表

       受“国五条”细则出台的影响,大量需求提前释放,导致了3月住宅市场呈现供不应求的态势。锐理数据统计,3月成都楼市新增供应258万平方米,销售备案量却高达352万平方米,供销差额接近100万平方米。虽然市场呈现出供不应求的态势,但是成都楼市的存量依然居高不下,据锐理数据统计,大成都范围内,备案存量就达到了2681万平方米。


       (图3:2013年第一季度成都市各城区商品住宅供销存情况对比图

       从上图中,我们可以看到成都楼市的存量主要集中在近郊楼市中。虽然在第一季度中,成都主城区和近郊楼市都表现出了供不应求的楼市关系,但是在居高不下的存量面前,这样的楼市表现并不抢眼。从数据可以看出,第一季度中,除双流外,其它区县的备案成交量都处于百万平方米以下,而存量方面,除武侯和金牛区外,主城区和近郊其他区域的存量都超过了百万平方米,最高的双流已经达到350万平方米的存量。     


  (图4:2009年—2013年成都市场存量累积情况表

       备案存量仅仅是冰山一角。如果计算上新开工量,就会得出图4中的数字——4203.9万平方米的海量存量,而这个数据仅仅是成都主城区的存量。也许从这个数字,我们就能看出,为什么成都调控细则如此之“粗”。——存量压力太大,市场急需走量。   

     (图5:2011年1月-2013年3月成都住宅市场认购走势图

       从住宅市场的认购走势图中我们可以很清楚地看到,今年3月的成都楼市的认购量出现了大幅度的上涨。这一趋势和去年的4个窗口期的趋势非常类似,所以,我们认为,今年3月会是2013年的第一个窗口期,大量的需求在3月集中释放,4月份的成都楼市将会有所萎缩,春交会前期是否会出现第二个窗口期,将会成为今年上半年成都楼市的焦点。

刚需仍是主力 开盘成交较好   

 (图6:成都楼市3月份不同类型住宅产品的供销存情况对比图

 
  (图7:成都市场不同面积区间的住宅产品供销情况比较图

       3月成都楼市依然是刚需的市场。从上面两张图中可以很明显地看到,高层建筑占据了市场的绝对份额,中高层建筑排在第二位,小高层和多层建筑已经变得稀缺。毫无疑问,高层建筑和中高层建筑是刚需市场的代表。

       从面积段上,我们也可以看出刚需的旺盛。70-130平方米段的产品占据了绝对的市场份额。为什么说110-130平方米段户型也成为刚需产品呢?因为随着市场中拥有赠送空间的产品越来越少,同时受到调控政策的限制,一步到位的需求成为置业的首选。所以刚需产品的面积段也在逐渐增大。     

   (图8:2010年1月-2013年3月成都市商品住宅月开盘个数走势图     

   (图9:2011年1月——2013年3月成都住宅市场开盘认购曲线图

       3月,成都楼市的开盘项目达到65个,较2月的开盘数量上涨超过2倍。3月份的开盘认购率虽然较2月份有所下滑,但是仍然处于高位,开盘认购率达到55%,说明成都楼市依然处于开盘热销的态势中。锐理数据认为,3月份的开盘认购率属于在较高位盘整,未来市场表现仍然盘整为主。

3月成都楼市项目备案TOP10     

 

一季度成都楼市项目备案TOP10

  

一季度成都开发商备案TOP10

(责任编辑:)
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