从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……十年间，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。然而，中国房地产市场却仍是“涨”字当头，屡调屡涨，“看不懂”的中国房地产市场让人困惑。 “涨”字之下，市场真相究竟如何？或许，他们能与我们一同寻找答案。

楼市十年调控未触及根本原因

季宝红

“紧凑型的高效都市”比欧美的“花园城市”模式更适合上海城市的特点。

上海应对购豪宅的人征“奢侈品消费税”，而不是征收房产税。

从2003年建设部出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（简称18号文）到今年已经整整十年，而在这十年里，房地产业无疑成为了一个暴利的代表，但是真实情况又是如何呢？作为一名从事这个行业近20年的见证者，在我看来，楼市十年调控屡调屡涨，实质问题是未触及根本原因。

房地产在外界看来，主要是房价居高不下，但是从实质上来看，房地产的主要问题就是中央财政和地方财政分配制度的不合理，地方政府难以通过土地财政的运行模式保证地价、房价。在中央和地方政府财政体制不改变的背景下，房地产的调控没有作用是必然的，最终的效果肯定是令人失望的。

就90年代税制改革以后，中央的财富积累已经相当充沛，但地方财权和事权不匹配，又没有明确的经济发展抓手，不像国外，比如美国的发展经济热点：克林顿时期的信息高速公路、奥巴马时期的清洁能源。同时，我们现在转变经济增长方式仅仅是个口号，还没有明确实质性的载体和抓手，所以现在相当长一段时间地方政府利用财政的模式不会跟着改变，房地产调控从根本上肯定调控不好，因为利益驱使的动力机制还存在，调控就可想而知了。

最为明显的就是土地财政一直是地方政府的“钱袋子”，而土地招拍挂也成为了楼市房价居高不小的一个诱因。现行机制政府是唯一的土地卖家，可以控制供地节奏和数量的多少。因此，在实行招拍挂过程当中，基本上地价的涨幅比房价涨幅更厉害。就如同苹果公司一样，政府的推地也采取饥饿疗法，这不是开发商在哄抬价格，开发商也是对市场进行预判，认为土地稀缺，如果不拿地，开发商就无法正常发展下去。

如果土地不归地方所有，中央把税制改革做好以后，土地出让的收益全部是中央统筹，用这样的方法也可能会改变，但目前来讲，利益驱使的格局不变，这个格局就不会变。因为政府是最大的土地出让受益者。

再回到上海房地产市场，目前上海又是房产税又是限购，但楼市价格却依旧在上涨，如何破解房地产难题，真正让房地产能够健康发展，我建议通过人大立法取代行政调控来完善上海房地产市场。