调控目的不是简单打压房价，而是控制房价过快上涨

宋海

为了尽快缓解中小户型商品住宅供求矛盾，在落实加大土地出让力度之外，政府还必须尽快出台一些鼓励增加供应的短期措施。

在保障房的体系建设上，可引导一部分“刚需”由“购房”转为“长期租房”，缓解对于中小户型商品住宅购房的需求压力

从2003年开始，房地产快速发展了十年，得益于此，中国经济取得了GDP年均超过10%的高速发展。十年时间，房地产开发投资在GDP的占比也由2002年的7.52%增加到2012年的17.78%，投资总额增加了10.85倍，平均每年增加48.5%，体现了房地产对于国民经济发展的重要性。

但是，十年的快速发展也带来了房价的持续上涨。2002年全国商品住宅平均价格是每平方米 2092元，2011年达到每平方米4993元，9年间上涨了 1.39倍，平均每年涨幅19%。这种涨幅在一线城市尤为突出，以上海为例，2002年商品住宅平均价格是每平方米4007元，2011年达到每平方米13566元，平均每年涨幅高达27.6%。

随之而来的还有一系列的楼市调控。 2004年4月国务院发出了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，拉开了房地产十年发展九年调控的序幕。而到了2011年1月出台的“新国八条”《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》更是祭出了“限购、限贷”的杀手锏，被称为“史上最严厉的调控政策”。但这个政策也存在了诸多问题，这为以后的房价反弹埋下了伏笔。 “新国八条”严格禁止了导致过往房价快速上涨的“投资、投机”的需求，也在一定程度上对首次置业和改善性需求为代表的“刚需”产生了抑制作用。 2011年下半年至2012年上半年北上广深一线城市以及多个二线城市的住宅市场出现了成交量和房价的双双下降，但是，这种双双下降的局面并不是简单意味着 “刚需”的消失。 2012年年中开始，一线和部分二线中心城市前期积压的 “刚需”逐步回到市场，并在年底开始爆发。由此，这些一线和部分二线城市再现连夜排队买房的现象，“周光盘”甚至“日光盘”开始出现，住宅成交量大幅上升，价格开始回稳并上扬。

面对快速升温的住宅市场，2013年2月20日政府出台了《国务院关常务会议研究部署继续做好房地产市场调控工作》的“国五条”，3月1日再次发出了“国五条细则”。然而，为了规避地方政府落实 “国五条细则”中20%个调税政策所带来的不确定性，很多购房者加快了买房的速度，在一线城市和很多二线城市，出现了调控十年来少有的一手新房和二手房成交双双火爆的局面。由此可见，从市场的反应来看，这些措施的实施短期内产生了一定的效果，但并没有从根本上解决房价过快上涨的问题。更有国人称楼市十年调控成“空调”。

进入房地产调控的第十年，面对房价上涨的压力，如何调整现行房地产政策，实现房地产的软着陆，是新一届政府必须直面的课题，也是专家、学者以及房地产从业人员应该积极思考的问题。

在我看来，我们似乎进入了一个误区，就是调控就是降房价，但是实质上，房地产调控的目的不是为了简单打压房价，而是为了控制房价的过快上涨。