政策解读：到底哪些房产能查到原值？即时叫停补缴个税社保令多少外地买家“中招”？

北京“样本”：

早些年多报低价，到如今个税惊人

北京是各地“国五条”细则中力度最强、执行最早的城市。4月1日起，“国五条”在北京市全面落地，北京市二手房已瞬时冰封，有媒体报道北京看房者频爽约，7个经纪人陪一个客人看楼。

对于新政下二手房交易个税如何具体缴纳？北京市房地产中介行业协会会长李文杰认为，首先会是卖房人先进行申报，如果没有申报房屋的原值，就会在系统中进行核实；如果核实到房屋原值，就按20%的新政来征税，如果系统中无法核实，则按总房款1%来计税。也有专家认为，装修成本、贷款利息也应该计算在房屋原成本里面，这些方面如何评估、计算，需要相关部门进一步细化执行。据有关税务规定，商品住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%，但必须确保付款人与房产证所有人一致。

据记者了解，北京市二手房于2008年6月开始全面强制网签，但二手房网签价非常低，大约只相当于真实房价的三四成。如果可以通过网签和税务系统上溯原值，北京市二手房需要缴纳的个税将非常惊人。 

2006年后的交易都能查到原值

“国五条”中悬念最大的“二手房按买卖所得20%征收个税”吊足各地市民一个月的胃口，催生了一轮新政末班车的热潮，各地3月份二手房成交量大涨几倍。本来以为4月1日起即按照二手房买卖所得征20%个税，想不到这末班车“到点”还没有停下来。记者于4月1日在房屋交易登记中心现场咨询得知，目前纳税窗口还未接到任何新通知，依然按照评估价1%征收个税。4月1日后真正执行有关新规的一线城市只有北京市，其余各一线城市在新政细则中对20%个税未有具体执行措施，仅仅是重复国务院的表述“严格执行”。

广州地税局相关负责人也表示，何时出台个税细则尚无明确时间表，具体要看广州市政府的指令。地税有关负责人在接受媒体采访时表示，部分房屋能够查到原值，若能查到原值且又决定按所得20%据实征收，这部分房屋就必须按照新规定来办；若实在查不到原值，则仍旧按评估价1%来征收。

这位人士在受访中反复强调，广州市对二手房转让所得据实征收20%个税这一政策并非现在才执行，而是一直都在执行，这个政策执行起来没有难度。对于广州历年来到底有多大比例的二手房交易个税是按20%据实征收，又有多大比例是按1%核定征收，广州市地税有关人士没有给出明确的数字，只是表示，“这个没有具体去算，但按20%据实征收个税有一定的比例。”

合富置业交易部经理梁文耀表示，广州市2006年6月1日起禁止商品房预售契约转售，二手房必须持证才可以交易。二手房买卖由税务部门出具发票也是2006年6月1日后才开始的，意味着税务部门应该会存有2006年至今的二手房交易评估价。 记者 李凤荷

即时叫停补缴将引发诸多纠纷

“穗版”细则即时叫停了补缴个税社保购房。有专家表示，补缴社保个税大约会拦住10%以上的外地在穗工作的购房者。而且即时叫停个税社保购房，在实际操作中有可能引来不少买卖纠纷。

记者近日在花都楼盘踩盘，询问能否以补缴社保个税购房，个个销售人员都斩钉截铁说不行，但记者接着问有没有已签认购书尚未网签的买卖个案，销售人员立即含糊其辞。记者随后在黄埔一个楼盘的业主论坛看到一名业主的求助帖子：“接到开发商的电话，说我的个税证明不合格，被税局退回来了，可我已经在还贷了啊，供了3个月了，现在才说不行，当初银行为什么放款了呢？求高人解答！”新政细则一出，像这位已经开始供楼但是要补交个税证明的个案，你说该怎么办呢？

反观“京版”细则，在处理过渡期房屋交易上却显得较人性化，二手房交易是以网签时间为限，也就是说，部分已网签未递件过户的二手房交易沿用旧政策，仍以评估价1%作为征收个税的标准。记得2010年广州市宣布限购，以递件过户时间为准，不少涉及二手房交易的外地买家纷纷“中招”，外地买家无奈解约，业主又要追违约责任，酿成多起纠纷。本次“穗版”细则即时叫停外地人补缴个税社保，貌似不拖泥带水，但对于一些手持补缴个税社保证明买房且已进入交易环节的外地买家来说，他们是不是又再次成为政策“牺牲品”？

一些的确存在正当补缴理由的外地买家，为什么就不能通过补缴来获得购房资格呢？政府应该提高甄别补缴社保个税人士真伪的能力，而不应该一刀切，把真正以广州为家、希望在此安居乐业的新广州人拒之门外。