涨价的容忍度

政府的限价与开发商的涨价，充满张力。

3月份，除了部分项目被暂停网签以外，包括金茂悦、首开国风美唐等项目在内，新一期取证房源因要求涨价而被建委驳回。贾玉鹏担心，近期涨价的项目很难拿到预售证。

“京十九条”第十九条明确规定：对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。实际销售价格不得高于申报价格。

“北京市对于涨价的容忍度并没有具体标准。”大兴某开发商告诉记者，“同行在互相交流中发现，在大兴，18000元/平方米是个关键的槛，如果新取证项目在17000-17500元/平方米，政府就会批，但超过18000元/平方米就不会被批。”其他开发商也向记者证实，近期大兴生物医药基地多批房源均未取得预售证，即是由于报价超过了18000元/平方米。

上述开发商还发现，政府对房山项目的涨价容忍度只有3%。该人士告诉记者，“开发商涨价一般是称成本投入过高，但建委会依据成本投入与收益之间的关系给你算账，如果收益过高，涨价的申请就会被驳回。”

亚豪机构市场总监郭毅认为，在限价的背景下，开发商的操盘策略可能要重新调整，从“低开高走”改成“高开低走”。“最尴尬的是那些老项目的后期，以及所谓区域地标的项目，他们的涨价难度会加大，除非变更项目名称。”

多个开发商私下向记者表示，如果行政干预越来越严格，开发商可能会采取延期开盘的方式应对。但21世纪不动产分析师张磊表示，并非所有开发商都能承受延期开盘的资金压力，有些开发商可能被迫向下调整报价，但新房暂不会出现整体降价的现象。

调控的容忍度

据链家地产市场研究部统计，今年新增供应的项目，与去年同项目前期开盘的价格相比，价格上涨幅度超过5%的占比在两成以上。链家地产市场研究部张旭认为，由于库存不断下降，开发商存在涨价的意愿，但在调控压力下，短期内房价很难出现明显上涨。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，北京市承诺，2013年比2012年房价保持稳定。问题是，北京今年前3个月房价已涨了不少，于是只能大刀砍向开发商。

一位不愿意透露姓名的业内人士称，如果开发商采取集体延期开盘等消极抵抗的方式，政府税收以及土地出让金方面可能会受到严重影响。根据官方统计数据，2012年，北京市地方财政预算收入比上年增长10.3%，远低于2011年的27.7%。同年，北京成交经营性用地64宗，371.82万平方米，创近4年来新低。

该人士认为，如果政府继续严厉调控楼市，其税收和土地财政就会受到很大影响，而在地方债高企的背景下，这很可能引发银行系统风险。张磊表示，此轮调控北京市一直是最严厉的，这与其特殊的城市定位有关，北京市对财政和经济下行的容忍度，其实就是调控的容忍度。

（来源：21世纪经济报道）