多年来，房地产(指城市居民住房中的商品房，下同)价格成为政府和社会最纠结的问题之一。政策“多动”，居民“多怨”。受益者不吭声，受损者没人问，发声最大的人其实也没有说实话(真正的实话是：“我买之前房价要低，我买之后房价要涨”)。政府也很困惑：“出台了那么多政策，做了那么多好事，为什么人们却越来越不满意？还不得不承认‘误伤’了不少人。”现在真的有必要理理思路了！是不是以往的政策思路有什么问题？

房地产调控为什么总是事与愿违？

政府调控房地产当然是出于善良的愿望：把房价压住，让更多的人买得起房。同时，政府还力图提供更多公租房、廉租房、限价房、福利房等。用心良苦，但效果总是不尽如人意。

调控政策原本希望压低房价，却导致房价的“棘轮式”上台阶：每次宣布调控政策出台，立即导致抢购房、抢过户，推动量价齐升，租金上涨；政策实施后，房价可以在新的较高价格平台上稳定一段时期，但随后会再度形成上涨趋势。于是，再次宣布出台新的调控政策，又是一轮抢购房、抢过户，推动量价齐升，租金上涨；政策实施后价格又在新的更高平台上稳定一时，然后再次出现上涨压力。政府又考虑出台新政，如此周而复始。原本是期望压低房价，结果却是房价棘轮式上台阶，租金价格更是直线上升，几乎没有停过步。

调控政策原本希望能降低中低收入者的买房成本，结果却使他们的实际购房成本越来越高。因为，调控房价的主要政策工具是不断加大交易成本(征税)，结果是大部分成本均由买方承担：价格和税费不断提高。买房者负担越来越重，岂不怨声载道！

调控政策原本希望使低收入者获益，结果却使真正的低收入者的居住成本越来越高——每一次限制性调控措施的实际效应都使租金价格大幅度上升。房价没有打下来，租金明显推上去。而大多数低收入者是租房居住的！

调控政策的“打击”对象说是“炒房者”。但具体措施就像是为了打击混在人群中的“盗贼”，直接向人群开枪扫射。不知道能否击中“盗贼”，但“误伤”是绝对避免不了的！

房地产调控政策究竟要解决什么问题？

导致商品房价格上涨的原因很多：货币供应量大幅增长、各种资源和权力向大城市集中、大量土地低价或免费供应(给政府、企业等)必然需要有高地价和高税负的商品房来承担城市建设成本等，都是房地产价格居高不下的深层原因。这些深层问题不是用房地产调控政策就可以解决的。

那么，房地产调控政策要解决什么呢？房地产既是一种财产，又是满足居住消费的物质条件。如果要解决社会财产拥有问题，政策着力点是谁拥有房地产的产权(买得起产权)；而如果要解决满足居住消费的问题，则政策着力点是让所有的居民能够有房居住，或者是要让建好的房子尽可能地住进人。那么，房地产调控政策是要解决财产拥有问题还是满足居住消费的问题呢？

这两个问题都很重要，而社会福利政策首先要解决的是第二个问题。因为第二个问题涉及的是基本人权(居住权)，第一个问题涉及的是财产权(私有)。一般来说，第二个问题主要关注的是低收入者(买不起房的人)；第一个问题主要关注中高收入者(收入水平决定其具有购房愿望的人)。

以往房地产调控政策的实际效应是：以低收入者承担代价为条件(减少出租房供应量)，来援助中等收入者购房(稳定和降低房价)。其实，这样的政策即使成功，中等收入者也未必满意，因为他们只是在购房前希望房价降低，一旦购房后就希望房价上升了！也就是说，无论十年来的房地产调控是否有成效，调控政策成本的主要承担者是低收入的租房人。凡是买了房的人倒并没有吃什么亏，尽管他们嫌房价太贵。

其实，当房租不断上涨时，房地产的投资价值就更高，因而房价上涨的基础就被进一步夯实和推高。因为资产价值(房价)归根结底是以消费价值(租金)为基础的。所以，租金上涨的社会福利代价是相当高的！

现阶段的主要调控对象应是租房市场的供应

实行住房改革以来，房地产业快速发展。中国成为全世界造房最多、最快的国家，住房供应量大幅度增长，城市人均住房面积翻了两番，达到30平方米以上。应该说，从实际供应量来说，满足居住的条件和能力极大地改善。只要让所有的房屋中都住进人，并不存在解决居住问题的很大困难。

问题的症结是：盖了那么多的房子，却有许多房子空置而无人居住，并没有成为有效供应。而政府却以为可以压低房价让中等收入者买得起房；同时又努力建造大量的廉租房、公租房来安排低收入者居住。其实，政府的能力是有限的，如果不调动市场供应的力量，是难以取得令人满意的效果的。在一个13亿多人口的国家，对于满足居民拥有房地产财富的欲望，政府是根本无力解决的；而对于满足低收入居民的居住需要，政府也难以独担责任，必须调动社会力量。

而解决居住需要的社会力量是现实存在的：这十多年来，中国社会投入了巨大的资源，消耗了全世界最多的钢铁、水泥等建筑材料，建造了那么多的房屋。只要实行以下政策思路，房地产供求矛盾就可以大大缓解，甚至基本解决。

新思路的基本逻辑是：以地方立法或制定政策的方式，规定建造好的所有房屋必须有人居住(自住或出租，甚至也可以免费出借)，否则将征收惩罚性“空置费”。其经济学意义是：将所有已建成的住房推向市场，形成住房市场的更大供应量。供应量的大幅度增加，必然导致住房的租金价格下降。肯定会低于公租房租金，因为，当供应量充足时，民间提供的房租价格一定会低于政府提供的公租房，否则就会因租不出去而承担“空置费”。

也许有人会担心，业主可能会做假，政府难以核查究竟哪些房子真正空置。其实，征“空置费”与征房产税的机理完全不同，征房产税的目的是为了增加政府收入，让业主“出点血”；而征“空置费”的目的本来就是为了最好不收费，给业主“输点血”。业主根本没有必要让房子空置，与其花费各种成本做假，还不如租出去获得收益。政府只要查实一些，“杀鸡给猴看”，自然就很少有人一定要做假而让房子空置了。

业主之所以让房子空置无非三个原因，第一，找不到租房人。解决这一问题非常容易：委托给中介机构帮助出租。第二，租金低，无所谓出租不出租。如果征收“空置费”，就可以促使业主即使再低的价格也一定要租出去。第三，出租以后比较麻烦，还可能被承租人弄坏了房子。这就需要规范租房市场，只要形成更完备的租赁契约和有中介机构提供服务，这一问题也不难解决。总之，没有人非要空置房子不可，除非是在没有人群的地方建房。

需要强调：空置房无论是在开发商上手中还是在居民手中，或者是在法人单位手中，应一律征收“空置费”。将所有的空置房都“逼”进市场，才能产生有效的倒逼机制。

新思路与以往的征税思路的政策效果会有什么不同？

第一，新思路是一个远比征税思路更容易实行的制度安排。因为，按照新思路，在利益关系上完全是多赢的，几乎没有受损者，也就不会有很大的阻力。只有一点须注意：政府千万不能把征收“空置费”作为一种收入来源，而是应该促进业主把房子租出去。空置费收得越少，这一政策就越成功，只要避免应收而故意不收就可。

第二，按照新思路，没有给任何一方增加更多成本，绝不会像税收调节那样因增加成本而导致成本推动型价格上涨。当然，政府可能要增加一些管理成本，但也不会转嫁到租金或房价中。

第三，按照新思路，首先获益的是低收入者(租房人)。因为目前大多数城市可出租的房源(空置房)都相当充足，市场竞争机制会自动提供大量的廉租房(房租收益低于银行存款收益)。进而，当租金持续保持较低水平，房地产投资的收益率下降，必然以倒逼机制产生稳住甚至降低房价的效果，间接有利于中等收入的购房人。

第四，新思路将促进房地产市场，包括售房市场和租房市场的进一步活跃，而不会有抑制房地产市场繁荣的副作用。同时还可以促进房地产中介业务的发展与房地产市场秩序的改善和规范化。居民买房、卖房、租房、换房都更加顺畅便利，交易成本降低，显著增进社会福利。特别是当居民因工作或生活地点变化需要更换居住地点的时候，更需要有一个活络和繁荣的房地产市场。顺便一提，房地产市场的不顺畅(买房、租房、换房的交易成本都非常高)，也是导致城市交通拥堵的重要原因之一，因为居民难以更换到离工作地点较近的地方去居住。

第五，按新思路所实施的调控政策可以使房地产调控摆脱各种复杂利益关系。它不涉及财产关系，与房价无关，也没有征税的困难，而只针对单一目标，即将大量闲置的住房“逼”进市场形成有效供应，增加住房市场的实际居住供应量，同时产生压低租金价格的作用。由于关系单纯，目标单一，所以政策效果也比较容易预测，不会产生“误伤”任何人的副作用。

至于满足财产欲望的目标则应该用其他的政策措施和制度安排来解决。实践证明，试图用以往那种房地产调控思路，即以满足财产欲望(调控房价)的方式来解决居住消费的问题，是牛头不对马嘴的。因为，同房地产买卖相关的房价问题实质是财富关系问题，而房租水平才是居住消费问题。以往的房地产调控与其说是调控房价，不如说是调控财富拥有欲望。拥有房产当然同居住消费有关，但两者毕竟是不同性质的问题：拥有房产未必居住；不拥有房产未必没有住处(连高级官员住政府官邸也并不拥有产权)。政府的政策首先要解决居住问题，其次才是房产问题。房产及其税制是比居住消费复杂得多的问题，如果“眉毛胡子一把抓”，往往是“剪不断理还乱”。（中国经营报）