“国五条”地方细则力度不一 专家称未明确不代表不征２０％个税

日前，北京、上海、深圳以及昆明、武汉、南京等地纷纷出台地方版“国五条”细则。限购、限价、征税……各地细则宽严不一，有的相当严格，有的了无新意。有关专家认为，此次未出台２０％个税等严厉政策的城市，不代表不实施这些政策，只是需要准备时间。

重点一线城市严格征收２０％个税

地方版“国五条细则”中，北京、上海、广州、深圳等一线大城市在限购方面的措施较为严格，其中一些城市明确提出了按照２０％征收二手房交易的个人所得税。

在对各地“国五条细则”的比较中，北京被认为是最严格的。其不仅进一步收紧限购政策禁止京籍单身人士购买二套房，还明确将提高二套房贷款首付比例。同时明确通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按个人转让住房所得的２０％征税。

在限购方面提高购房审核标准，以及提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率，暂停或严禁发放第三套及以上购房贷款等，成为一些地方细则的共同点。

云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研认为，一线城市因教育、医疗等优势资源集中，房地产市场容易出现供不应求的状况，也因此采取了更为严厉的调控措施。北京的“单身限购”政策甚至比国五条还严格。这些政策会影响二手房交易量明显萎缩，但个税在供不应求的情况下容易转嫁给消费者，因此对房价的调控效果如何还不好说。

一些二、三线城市“一句话调控”无新意

与北京、上海等一线城市出台较为严格详细的实施细则不同，武汉、南京、西安、昆明等地在各自出台的“国五条”地方细则中，提出了２０１３年新建商品住房价格控制目标。让“房价涨幅低于居民收入的增幅”成为最多的提法，而对２０％个税如何征收、二套房首付和贷款利率等问题则未提及。

其中具有代表性的有合肥市政府２０１３年新建商品住房价格控制目标“增幅不高于该市城镇居民人均可支配收入的实际增幅”，西安市政府“新建商品住房价格增长幅度须明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅”，兰州、武汉、南京等地发布的地方“国五条细则”均有“房价涨幅低于居民收入增幅”或类似表述。这些城市推出的调控细则如出一辙，字数少、发布时间以及行文都极其相似。

一些城市的“一句话调控”被调侃“等于一条微博的长度”，“内容不到６０字”等。而其“效果”也十分明显：办理离婚登记和房产交易的人数明显下降。因细则没有太大新意，一些城市此前忙着离婚过户的人被嘲笑是“白忙活一场”。

云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪分析，从去年底到今年初，昆明等二、三线城市的交易量回暖，但价格相对稳定，供需矛盾不像北京等重点城市那么突出，因此没有必要采取更严格的措施。而所得税调整等政策仍须税务总局等统一部署，地方政府才能确定执行的具体时间点，“此次没有公布征收２０％所得税等调控政策的城市，不代表就不实施这些政策。因为‘国五条’要求的‘依法严格按转让所得的２０％计征’所得税，没有给地方视情况调整的权力。”

多个城市强调配套措施

在此次出台的细则中，还有不少城市强调了配套措施如保证土地供应量、安居工程建设等来保障房地产市场的稳定。

如合肥市政府明确将增加普通商品住房及用地供应，２０１３年住房用地供应总量原则上不低于前五年平均实际供应量。２０１３年将完成新开工３．９万套保障性安居工程建设任务，基本建成１．６万套。西安市则规定今年全市住宅用地计划供应量为１３０５２．７５７亩。天津也将增加保障性住房、普通商品住房及用地供应，全年新建住房用地计划供应１７８５公顷，其中保障性住房用地４１５公顷，今年将开工建设保障性住房９万套，基本建成保障性住房７．５万套。昆明市的细则也有类似内容。

周大研分析，这是一种“补课”行为，依靠保障房对商品房市场的挤出效应，长远看对商品房市场价格稳定有一定影响，但影响不会太明显，且短期不会显现。

张洪则认为，政府在土地、保障房等供应量增加的同时更需要认真研究需求管理，这一政策能增加人们对房地产市场稳定的心理预期，但能起到多大实际作用还不好说。