——政策“末班车效应”显现 3月楼市持续量价齐升

  3月1日，“国五条”细则正式出台。细则明确，转让二手房将征收20%的个人所得税，且第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率可进一步提高等。

  由于地方版细则尚未落地，政策的“末班车效应”使得3月以来的二手房市场尤为活跃。据中国房地产信息集团研究中心(CRIC)提供的交易数据，在“国五条”细则出台后的第一周，该机构所监测的14个重点城市中，二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨，其中厦门、无锡、扬州和杭州单周成交环比都超过300%，长沙、天津、南昌和北京成交增幅也分别达到293%、267%、152%和141%，此外，南京、苏州和深圳单周成交也几乎翻倍。

  新建住宅市场方面，记者在日前举办的“上海之春房展会”上了解到，沪上某楼盘开盘首日就售出过半。上海楼市不仅成交量屡创新高，在3月最热销的30个公寓新盘中，有20个新盘的成交价格也出现上涨。

  CRIC数据显示，在3月前18天成交面积排名前30的公寓类新盘中，有20个楼盘的成交均价出现上涨。如排名第二的万盛金邸3月份成交的274套房源成交均价达到10498元/平方米，比1月份上涨了10.33%；排名第14的中环1号3月成交均价25817元/平方米，而其去年2月开盘成交均价为19330元/平方米；排名第15的天居玲珑湾去年4月开盘成交均价9209元/平方米，3月的成交均价为12240元/平方米。其他多个楼盘也都出现了10%-20%不等的涨幅。

  一、二手房市场的“量价齐升”让房地产“冬天派”成了屡唱屡空的“唱空派”，而曾预言三月房价将暴涨的房地产“春天派”暂时占了上风。而曾被公众赞誉有加的“看跌派”却因为让很多人贻误了买房良机而备受指责。

  ——繁荣之下 楼市泡沫隐忧再现

  虽然楼市“春天派”的预测多以赢得胜局而告终，然而随着房价的日益上涨，其内部也日益分化。一部分人坚持认为房价还会继续上涨，并将迎来下一个黄金十年；而另一部分却对此持谨慎态度。万科董事会主席王石认为，中国楼市存在明显泡沫，且可能失控而破裂。

  根据国家统计局日前公布的2月份70大中城市住宅销售价格变动情况，新建住宅价格环比超9成上涨，京沪穗等一线城市涨幅居前，且均创历史新高。去年底至今，房价快速上涨的势头没有被遏止住，泡沫的快速上升和累积，引起了业界的普遍担忧。

  北京中原地产研究总监张大伟称，由于货币供应量的提高、购房者对新政策的恐慌以及开发商的加速投资，近期楼市泡沫尤其一线城市显然有失控的迹象。

  上海房地产经纪协会副会长朱大鸣表示，房价上涨压力大并不等于部分城市的房地产市场没有泡沫。一线城市房价的反弹速度很快，新“国五条”能否压制其涨幅，目前尚不好说。

  王石则指出，过去两年中国楼市调控还是有效的，抑制了房价疯涨。但仅靠硬性行政措施的抑制做法不可持续，政策还需调整。

  张大伟也认为，挤碎泡沫，即控制房价上涨并非治本之策，要实心化泡沫才能真正解决问题。只有提高居民收入与现在的房价相匹配，同时减低经济对房地产行业的依赖，才能消除房地产市场的泡沫。

  ——调控细则应避免误伤合理需求

  一项调查显示，在“国五条”调控细则出台后，28.81%的一线城市购房者选择加速购房，但二三线城市的购房者中仅占10.25%。其中，刚性需求购房者受政策影响更加显著，以北京为例，决定最快在本年度内置业的购房者中，刚需客群占群体样本量的59.74%。

  据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店进行抽样调查显示，自“国五条”调控细则发布后，上海市二手房市场掀起的一波成交高峰中，首次改善型需求和二次改善性需求的占比出现比较明显的上升。

  专家认为，调控政策主要是打击投机需求，有效抑制投资行为，同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。但是事实上近年来调控力度最大的“限购令”归根结底是让一部分人失去购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。限制需求只是将市场再次推入观望，影响后市走势的根本还是供求和预期。

  易居中国研究院副院长杨红旭称，居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励“梯度”购房，允许置换，能够合理考量不同人群的购房需求变化，也才能平衡多种需求。对于改善性需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤，比如，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的，应继续免征个人所得税。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，当务之急是尽快出台住房转让个人所得税细则，并明确二手房交易税费。

  在“上海之春房展会”上，也有一些观众反映，目前差别化信贷政策对改善性需求仍没有体现。“我们希望不要'一刀切’，如果卖出首套住房购买第二套的，也应照顾。”上海市民王韬称，一旦二套房首付款提高至7成甚至更多，贷款利率上浮至基准利率的1.3倍甚至更高，在“认房又认贷”的情形下，改善性需求购买者的成本将明显增加，根本换不起。

  近日住建部副部长齐骥在全国两会期间则表态，如果政策执行起来出现误伤刚需消费者的现象，政府会出台保护措施。