瑞安地产受累大盘滚动开发 业绩承压亟需业务重组

来源:地产中国网 2013-04-02 12:53:00

【地产中国网·独家报道】在内房股中,业绩惨遭“滑铁卢”,呈断崖式下跌的非瑞安房地产(00272.HK)莫属。

“我们的业绩不理想,在这里我向投资者及股东致歉!”3月28日,瑞安房地产发布了上市以来最糟糕的业绩之后,其掌门人罗康瑞(董事局主席)表情凝重:“去年,我们就是做得不够好,我不想找任何借口来解释,但在总结经验教训的基础上,我相信未来会有所改善。”

当日,瑞安房地产公布的业绩显示,去年,实现营业额仅为48亿元,同比下滑43%;获得净利润为20.29亿元,同比下滑41%;若不计投资物业估值收益,其核心利润仅为2.01亿元,同比大幅下滑87%。

去年,严厉的调控持续发酵,令不少房企业绩增速放缓、盈利能力衰减,瑞安房地产亦不例外,其业绩出现了更为明显的颓势。

销售不畅 资金压力加大

除了纯利润大幅缩水外,瑞安房地产去年的销售业绩亦一落千丈。

去年,瑞安房地产实现销售收入约57亿元,远远低于120亿元的销售目标,亦不敌2011年的销售额。与此同时,随着2012年的落幕,该公司的第一个三年发展计划也宣告结束,然而截至去年底,其并未能达到建成100万平方米的发展目标。

“很大程度上是因为去年的实际销售额与预期的销售目标相去甚远。”一位港股分析师告诉地产中国网:“随着以限购、限价等政策的继续执行,如果瑞安不采取积极策略,未来在销售上很难有起色。”

据了解,去年,瑞安房地产共有6个项目处于销售阶段,且大部分为豪宅项目。其中包括上海两个高端项目及佛山的一个别墅项目;以及武汉、重庆的高端公寓产品以及一个在售的商业物业。

对此瑞安房地产表示,以上物业的销售价格基本保持稳定,其总体销售均价高达21600元/平米。如此价格,亦高于高端市场的代表企业绿城地产去年的销售均价。

“虽然绿城的项目偏向于高端,但去年在销售方面较为积极,也取得了理想的成绩。”上述分析师称:“而瑞安在销售方面坚持了以往较为保守的策略,因此虽然市场有所回暖,但瑞安并没有享受到这波回暖行情带来的‘红利’。”

保守的销售策略导致其去化率较低,大部分在售项目亦严重滞销,也带来了较大的资金压力。

就在发布年报的当天,瑞安房地产亦迫不及待的抛出了新的融资计划。即按每3股分发1股比例供股,每股供股价1.84港元,较当日收市价3.34港元折让44.9%;将发行不多于22.5亿股供股股份,集资最多41.37亿港元,将用作帮助加快上海太平桥项目及瑞虹新城项目搬迁进度、收购以及偿还现有债务。

就在此前一日,瑞安房地产亦通过贷款获得了23亿元的融资额。而据地产中国网统计,一年来,该公司频频在海外市场大举融资,截至目前,已获得了约180亿元的融资额,位居内房股融资额前列。

频频融资亦推高了瑞安房地产的负债率,截止去年年底这一数据高达70%,远远高于内房股平均负债率(约40%)的水平。

尽管如此,瑞安房地产对今年的市场依然持保守态度,将销售额确定为90亿元。对此,瑞安房地产行政总裁李进港表示:“今年我们对于市场的看法还是比较审慎,但料今年市场不会有太大的波动。”

而其董事长罗康瑞则坦言:“我非常希望看见瑞安房地产重新增长,而不是只是守住。”

滚动开发模式曝出短板

业绩大幅缩水亦暴露出瑞安房地产大盘滚动开发模式的短板。

“动辄就是几百万平米的体量,分好多期、好几年才能完成。”上述分析师认为:“这种模式首先使大量的资金沉积在土地里,另外,这些大片的土地基本都在郊区,配套一时间都很难跟得上,因此销售起来有一定的难度。”

此外,在拿地力度上,瑞安房地产亦较为生猛。尽管在上市之初,这家名不见经传的小房企在上海、重庆、武汉及杭州四个城市拥有项目,而7年之间,仅进军了大连及佛山两个城市,但瑞安房地产在拿地上,并非等闲之辈,向来以“蛇吞象”的方式获得大量土地。

2006年末,瑞安房地产土地储备量仅有700万平方米,而短短一年之后,其在大连及佛山吞了两幅巨无霸土地。

2007年,瑞安房地产联合母公司瑞安集团,与大连市政府签订合同,将规划633公顷、总建筑面积为390万平方米,合共23宗土地拿下。“其实,这家公司拿地方式很特别,先与地方政府谈一定的条件,再签订一个意向合同,然后按照计划,分几年将一大宗土地拿下。”上述香港分析师如是说。

是年年底,瑞安房地产以同样的方式进军佛山,并砸下75.1亿元,将佛山东华里旧城改造权拿下,并成功将总建筑面积高达150万平方米的土地收入囊中。值得注意的是,此次拿地,瑞安房地产一家房企“单刀赴会”,以“兵不血刃”方式轻而易举拿下。此后,业内普遍质疑,该土地是当地政府为瑞安房地产“量身订做”的。

至此,一年之间,瑞安房地产的土地储备量跃升一倍,上升至1310万平方米,而在接下来的几年中,其土地储备一直保持在1300万平方米左右。不仅如此,2008年,瑞安房地产多次发布公告,称其在云南的昆明、丽江、大理及香格里拉四地将会拿下总建筑面积高达660万平方米的数宗土地,但最终不了了之。一位业内人士表示:“地方政府意识到,土地也在不断升值,现在很少能够像以前那样,大规模拿地了。”

然而,在限购的背景下,瑞安房地产的大盘滚动、且热衷于高端产品的模式受到了前所未有的打击。2010年,其业绩就开始大幅下滑,直至今年这一颓势仍未改观。

对此,李进港坦言:“目前瑞安房地产做的八个项目规模都比较大,前期投入比较高。我们也觉得,这些项目长远会产生很多的价值,但在每一年开发有时候比较难控制,所以我们希望能加入中小型项目的开发加快资产周转。”

分拆“新天地”解压

因此,在压力下,瑞安房地产多次发布公告称,要将旗下的商业地产分拆上市,主要包括位于中国内地的新天地购物、餐饮和娱乐中心。近日,分拆上市再次提上日程。

3月1日,瑞安房地产对外宣布,正式成立公司负责旗下的中国新天地商业地产的运营和管理,且康瑞再度亲自上阵,担任新天地的主席,“就我自己而言,相信在未来我仍将会很积极地部署计划公司如何发展”。此时,已距离罗康瑞卸任瑞安房地产CEO两年。

据悉,由瑞房所开发的上海新天地、企业天地、重庆以及武汉等成熟商业地产项目,都将以市场价格出售给中国新天地。首期注入到中国新天地的资产,包括上海新天地、上海虹桥、武汉天地、重庆天地等较为成熟的商业物业项目。

罗康瑞表示:“中国新天地的大股东仍是瑞房,预计占中国新天地约50%的股份。何时上市,关键要看市场是否有较好的价格认购。”

李进港则透露,目前瑞房已开发完成的商业地产项目约有63万平方米,估值约280亿元。未来1-2年建成的商业地产项目有99万平方米,保守估计市值约为400亿元。未来,瑞房向中国新天地可出售的商业物业资产规模则可达到700亿元。

实际上,早在去年就有消息指出,新天地将计划融资10亿美元,已经聘请摩根大通和另一家公司来安排这项交易,预计会在2012年第三或第四季度完成分拆上市。但随后因为市场反馈不尽如人意,瑞安方面认为新天地的资产价值被低估,不愿在市场低位时上市,而将上市日期延迟。

但可以看出,瑞安房地产亟需通过分拆上市,使其承受巨大资金压力获得喘息之机。而商业物业独立上市后,瑞安房地产将会腾出资金和精力来进行住宅开发。对此,上述分析师称,近期香港股市有回暖的迹象,瑞安房地产此时再提分拆上市,集资的目的很明显。“不过内地楼市今年的前景仍不明朗,瑞安的负债率也在上升,分拆上市是否能够受到投资者的青睐,还很难说。”

另外,一旦分拆上市后,瑞安系便拥有3个上市公司,业务交叉重叠的局面在所难免。如何整合资产、公司重新定位分工的问题,将再次摆在瑞安管理层面前。

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