新政4
土地增值税预征率加码到8%
对于房地产开发企业预征的土地增值税,公告提出,除保障性住房暂不预征土地增值税外,房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入,按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率,容积率小于1.0的房地产开发项目,最低按照销售收入的5%预征土地增值税。公告要求,房地产开发企业应当在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息,并匡算预计增值额和增值率。
2011年,北京曾提高过一次土地增值税预征率,由此前的2%上调为按销售收入的2%至5%预征土地增值税,容积率小于1.0的项目则按3%征收。而此次预征率上限调整到8%,且容积率小于1.0的项目上调至5%,对定价过高的商品房项目的调控加码明显。
解读:高预征率遏制商品房大涨价
记者注意到,项目的预计增值幅度不同,土地增值税预征率也不同。预计增值率在50%(含)以内的,按2%预征;大于50%小于等于100%的,按3%预征;大于100%小于等于200%的,按5%预征;大于200%的,按8%预征。
“这次的调整主要针对预计增值幅度在100%以上的项目。这也意味着,开发商定价越高、获利空间越大,预征的税款就越多。那么,开发商在定价的时候将有所顾虑,以遏制商品房定价的大步上涨。”一位业内人士表示,如果一个项目的成本定价是1万元/平方米,如果售价达到3万元/平方米以上,则预征的土地增值税至少为2400元/平方米。
新政两问
1 装修费用如何抵扣?
记者注意到,对于住房装修费用抵扣的具体限额,公告中并无明确规定。但根据国税总局2006年发布的相关文件规定,如纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除:(1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%;(2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。
2 房屋原值如何计算?
商品房:
原值为购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。
举例:以劲松一套2000年、70平方米的一居室为例。假设业主于2009年年初购买该房,房屋总价为108万,当时应缴纳的税费包括1%的契税和1%的个税,总计2.16万元;花费的装修款为6万元;按照贷款20年、88万元、85折利率、等额本息方式计算,迄今为止的利息大约为17万元。业主现在以250万元的价格出售此房,未满五年,按照差额的20%缴纳个税,则应纳税23.368万元,比新政前按照房屋售价的1%征收个税的方式,增加了20.868万元。
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