真实图谋

“更多是为了未来融资布局。”在郝炬看来，万达虽然规模很大，在香港上市，持有经营型物业，溢价可以计入利润。

“也许我这样说，有人会认为吹牛，但我们上市真不是为了钱。”王健林说，“上市主要是为了建立一个更好的现代企业制度，也为了高管以及长期跟随我们发展的小股东，以减少他们的流动性。”

他在广州向媒体算账，以中国资本市场为例，一次募集200亿元资金的IPO已经是大事件，而万达每年要竣工20个以上的万达广场，每个万达广场抵押贷款就达8亿～10亿元。去年万达竣工了18个万达广场、12家酒店；今年要竣工20个广场、17家酒店，明年的规划是24个广场、17家酒店。“这当中，任何一年的竣工物业拿去银行抵押贷款，其现金流总额可能就相当于一次上市了。”

黄立冲认为，24个月内，在资本平台形成方面，买壳对万达没有太大的帮助。据了解，根据香港上市规则，买壳后的24个月内，壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比例、收益比例、代价比例以及股本比例任意一项指标超过100%，都将构成“非常重大的收购事宜”，会被按新股上市处理。

“但长期来看，谋壳有利于万达进一步拓展融资渠道。在两年期满后，万达向上市公司注入资产将不受限制。”黄立冲说。

万达集团公布的2012年经营业绩显示，其已累计持有开业物业面积1290万平方米，同比增长43%，已成为全球排名第二的不动产企业。

在郝炬看来，万达持有开业物业面积大增，意味着需要更多“养商”。万达商业公司旗下的物业良莠不齐，好的地段可能回报还不错，但整体回报率仅为3%左右。“万达的借壳上市之举属不得已而为之，万达发展速度较快，不管是持有物业的增长，还是旅游地产或其他产业，都需大笔的资金投入。”

观察万达的商业模式可以发现，早期，万达都是利用土地质押获得开发贷款。但目前万达手中沉淀的持有物业在不断增加，通过银行贷款的途径并不能解决万达所有资金链问题，而规模速率的降低也影响了其销售部分的现金流支撑。如果寻求信托或其他融资机构，投资成本则会比较高。

“未来持有物业达到2000万平方米，盘活成为整体发展最重要的难题。”郝炬说，这也决定了万达近期一定要在融资方面有所突破，借壳上市就是其中的一个途径。

一位长期跟踪万达的投行人士表示，过去几年住宅市场的火爆，使得万达的商业模式没暴露出什么问题，但如果信贷收紧、销售速度大幅放缓，这种模式就会面临一定挑战。万达的资金主要来自银行贷款和销售回款，租金部分还没有培养起来。

“而在香港上市可以带来更多的融资便利，如发债、股权质押等，且比国内信托融资成本要低。”郝炬认为。

曾做过多家企业赴港上市辅导的黄立冲则提醒，万达一旦上市，将会涉及某些资产重组，如果重组就会产生大量的税费，导致增值税的结算，税务成本会非常高。