细则仅具短期效应  长期或引房价反弹

尽管各方对于京沪两地细则的评论不一，但有一点却似乎成为业界共识，尽管细则可能会对二手房和新房的市场预期带来打击，但这些都仅是短期内的效果，缺乏治本之策的“国五条”细则在已经经受长期调控的房地产市场面前，恐将难免再度被化解的命运，政策效应过后市场甚至会出现新一轮的反弹。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，京沪两地的细则总体上看是一个短期内过渡性的政策，是想通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。如京版细则中多出的“本地户籍单身限购一套住房”政策，实属短期内为了控制炒作房价的市场行为、缓解较为紧张的供求关系不得已而为的行政化措施，短期内势必会伤害一部分本地户籍的单身实际自住需求。但从执行时间周期来看，该政策仅仅是一个短期内过渡性的政策，并不具备长期执行的条件。

21世纪不动产分析师张磊则认为，细则对市场的影响，由于前期已有一个月的时间进行了消化，恐慌情绪逐渐归于平静，而且实际按20%征收的单位也有所收窄，所以，再经过2至3个月以后，二手房市场将逐步走出观望，慢慢恢复成交。

陶红兵则认为，细则中关于提高二手房首付比例的这一措施在目前的市场环境下也是无效的。“因为目前北京以及很多外地政府为了保证房价控制目标，在新房预售证的发放过程中就开始限价，报价太高的项目预售审批不会被通过，致使现在很多新房的预售价格已经低于周围二手房。这样会导致两个结果：开发商放缓推盘和寻租行为，寻租致使真正便宜的房子老百姓买不到，只能从别人手里买加了选号费的二手房，这样房价看样子是降下来了，但是额外交易的选号费都被寻租机会拿走。而且用行政手段强行压制房价会造成很多人抱着‘抢便宜’的心理集中购房，这样，处于卖方市场的发商便有条件挑选最有实力的购房人，此时，二套房首付的成数对于市场的调控作用将完全失效。”陶红兵分析道。

而作为开发商的钱建蓉也并不看好细则的后续效应：“由于上海楼市供应量不足，供求关系极度失衡，加上刚性需求旺盛，此番细则的政策影响预计在半年或1年后被市场消化。”他谈到，房地产市场从去年下半年开始反弹，之后各地方土地供应量都有收紧迹象，开工量亦下调，这导致了市场供求关系极其不平衡。“如果政策调控继续延续这个方向，那么可能迎来更严重的反弹。”钱建蓉表示了自己的担忧。

薛建雄也表示，细则总体力度并不大，很多政策之前市场已有，且实施的过程中屡被市场化解，因此，今年6月过后市场将会重新回暖，下半年，量价齐升局面有可能再度出现。

“楼市调控就应从这两方面着手，一个是依靠税收杠杆，一个是加大土地供应量。” 钱建蓉认为。

对此，陶红兵也表达了同样的观点：“总体来说，调控房价的关键还是改善供需关系，不解决供需关系，光想打压毫无用处。”

（注：安飞、张治东、李蒙、石青玲对本文亦有贡献）