【地产中国网.原创报道】3月30日下午,备受各界关注的北京、上海“国五条”地方实施细则在国务院规定的最后时间期限到来之前终于落地，引起舆论一片哗然。

继续执行限购、二手房交易征收20%个税以及提高二套房贷首付比例等规定都与之前市场的预测基本一致，多位业内人士在接受地产中国网采访时表示，京沪“国五条”细则在短期内仍然会对楼市产生一定的抑制作用，然而由于没有从供需关系上解决根本问题，长期来看，细则将同样难免被市场“消化”的命运，而在楼市挣脱行政强制干预后，房价或会出现新一轮的强势反弹。

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张宏伟：京沪版“国五条”细则属短期政策

京沪版细则毁誉参半

3月30日下午18：00左右，传闻已久的北京“国五条”细则终于现身。细则提出2013年北京房价的控制目标是与2012年保持稳定，同时进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。同时明确规定本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。在二手房交易环节则规定严格按照个人转让住房所得的20%计征，不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。同时，细则表示将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。

紧随其后，上海也公布了地方调控细则。与北京相似，上海细则也表示将严格按照转让所得的20%计征二手房个人所得税，适时调整二套房贷的首付比例和贷款利率。除此之外，细则还对之前已经在执行的禁止发放第三套及以上购房贷款进行了重申。在住宅用地供应上，细则规定全年供应量将不低于前5年年均实际供应量的要求。

京沪版“国五条”细则的相继公布，引发业界的热烈讨论，大多数人表示，从细则内容上看，除了北京单身人士限购这一规定之外，其余与先前市场传闻基本一致，不少业内人士在接受地产中国网采访时表示，细则在预料之中，并不新意。而对于细则可能导致的效果，各方则褒贬不一。

“京版细则力度明显超过了之前公布的广东省细则，相比上海则更为严厉，这肯定也将影响其他各地城市的落地细则力度，本轮调控如果能够得到严格执行，可以预计市场将出现起码半年以上的萧条。”中原地产市场研究总监张大伟表示，特别是一二线城市，预计受到政策的影响最大。在3个月作用的市场降温期后，下半年如果政策继续严格执行，房价将会出现明显的稳中有降。一线城市一季度过热的二手房则将很快陷入调整期。价格也很可能率先下调，上半年就有可能下调到2012年年底的水平。

亚豪机构市场总监郭毅在接受地产中国网采访时也表示，北京细则将进一步抑制改善型住房的需求，一手房市场的成交量3-6个月内会下滑。

“二手房成交量短期内一定会下降，5-6个月内交易量会比较冷清。” 我爱我家副总裁胡景晖也表示。

然而，高策地产服务机构董事长兼总裁陶红兵却不以为然：“北京调控细则不严厉但很变态，对单身人士的限购我觉得很怪异，实施起来作用不大，很快就会被市场化解。而对于二手房交易征收20%的规定更是缺乏操作性，细则在很大程度上主要是为了回应国家政策。”

中锐控股集团董事长钱建蓉在接受地产中国网采访时也表示，上海细则虽然严厉但未触及根本问题，在半年或1年后政策影响将被消化。

易居分析师薛建雄则认为，上海细则除了严格执行二手房交易征20%个税之外没有更多新的内容，对市场影响不大。但是对于住宅用地出让的指标更加清晰，后续可能会降低出地王的可能，二手房交易短期内肯定会大幅下降。

二手房交易征税缺乏操作性   新房、政策房将受益

二手房交易征收20%个税是此次两地细则中被谈论最多的话题，多数业内人士表示，细则中对二手房交易征税的规定缺乏操作性，后续如果要严格执行需要再出更详细的细则。

“首先对于二手房交易的个人所得界定不清，是毛收入还是净利润，房屋购买过程中业主支出的税费、贷款利息以及装修费用等是否都能计入房屋成本，这些都需要更详细的细则来界定。目前市场上的交易价格是按评估价格来算的，但是实际上由于二手房市场供不应求，其市场成交价格已经高于新房价格，政府评估价平均仅在市场成交价格的1/3到2/3之间，这就为‘阴阳合同’的存在提供了空间，要杜绝这一现象唯一的途径就是政府大幅度提高评估指导价，但这样做便等于政府在拉升房价预期，所以政府也是进退两难。”陶红兵告诉地产中国网，虽然二手房交易个税规定操作性差，但他认为后续也不会出台更详细的交易细则：“目前政府还没有手段和能力来对二手房做出准确的评估，这是主要原因。”

财政部财政科学研究所所长贾康也在微博中表示，如何核定二手房交易中的“价差”还需有细则，而尽快出台合理细则是政府的责任。

胡景晖也表示，由于时间紧迫，二套房贷首付款的具体比例尚未明确，还需相关部门继续协商。

21世纪不动产分析师则表示，有关转让住房征收20%个税的规定开启了方便之门，无法核定原值的，可按成交额1%征收个税。其中最大的受益者，是房改房的拥有者。由于多数房改房年代较远，其住房信息仍为纸质档案，很难查询到原值，所以税务局按成交价1%征税是成本较低的现实选择。因此，整体而言，稍欠公平。

但中原地产华北区域董事、总经理李文杰却表示：“据我了解这是可以实施的，只是它确实比较复杂，现在二手房的交易环节因为调控而越来越复杂，交易本身的成本也越来越高了。”他认为，细则关于二手房交易的规定仍会有一定的作用，因为最近已经显现出二手房成交量走高之后开始回落，而北京市住建委同时发布的4月7日24时之前暂停购房资格申请、审核和网上签约的规定实际上则停止了此段时间的二手房交易。

对二手房市场的严控也导致业内普遍预期新房市场将因此被推升。“北京细则中的单身限购、20%交易个税对二手房影响较大，会将大部分购买力挤压到一手市场，对于新房来说可能是一种促进。” 阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示。

郭毅也表示，二套房贷首付比例提高将利好高端市场，不管是新房还是高端二手房。

而李文杰则认为，细则不会推升新房价格，因为新房市场同时还要受到限购政策的限制。

细则仅具短期效应  长期或引房价反弹

尽管各方对于京沪两地细则的评论不一，但有一点却似乎成为业界共识，尽管细则可能会对二手房和新房的市场预期带来打击，但这些都仅是短期内的效果，缺乏治本之策的“国五条”细则在已经经受长期调控的房地产市场面前，恐将难免再度被化解的命运，政策效应过后市场甚至会出现新一轮的反弹。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，京沪两地的细则总体上看是一个短期内过渡性的政策，是想通过现有阶段的缓冲期，稳定市场供求关系和房价，为长效性调控机制的制定和出台提供一个“时间窗”。如京版细则中多出的“本地户籍单身限购一套住房”政策，实属短期内为了控制炒作房价的市场行为、缓解较为紧张的供求关系不得已而为的行政化措施，短期内势必会伤害一部分本地户籍的单身实际自住需求。但从执行时间周期来看，该政策仅仅是一个短期内过渡性的政策，并不具备长期执行的条件。

21世纪不动产分析师张磊则认为，细则对市场的影响，由于前期已有一个月的时间进行了消化，恐慌情绪逐渐归于平静，而且实际按20%征收的单位也有所收窄，所以，再经过2至3个月以后，二手房市场将逐步走出观望，慢慢恢复成交。

陶红兵则认为，细则中关于提高二手房首付比例的这一措施在目前的市场环境下也是无效的。“因为目前北京以及很多外地政府为了保证房价控制目标，在新房预售证的发放过程中就开始限价，报价太高的项目预售审批不会被通过，致使现在很多新房的预售价格已经低于周围二手房。这样会导致两个结果：开发商放缓推盘和寻租行为，寻租致使真正便宜的房子老百姓买不到，只能从别人手里买加了选号费的二手房，这样房价看样子是降下来了，但是额外交易的选号费都被寻租机会拿走。而且用行政手段强行压制房价会造成很多人抱着‘抢便宜’的心理集中购房，这样，处于卖方市场的发商便有条件挑选最有实力的购房人，此时，二套房首付的成数对于市场的调控作用将完全失效。”陶红兵分析道。

而作为开发商的钱建蓉也并不看好细则的后续效应：“由于上海楼市供应量不足，供求关系极度失衡，加上刚性需求旺盛，此番细则的政策影响预计在半年或1年后被市场消化。”他谈到，房地产市场从去年下半年开始反弹，之后各地方土地供应量都有收紧迹象，开工量亦下调，这导致了市场供求关系极其不平衡。“如果政策调控继续延续这个方向，那么可能迎来更严重的反弹。”钱建蓉表示了自己的担忧。

薛建雄也表示，细则总体力度并不大，很多政策之前市场已有，且实施的过程中屡被市场化解，因此，今年6月过后市场将会重新回暖，下半年，量价齐升局面有可能再度出现。

“楼市调控就应从这两方面着手，一个是依靠税收杠杆，一个是加大土地供应量。” 钱建蓉认为。

对此，陶红兵也表达了同样的观点：“总体来说，调控房价的关键还是改善供需关系，不解决供需关系，光想打压毫无用处。”

（注：安飞、张治东、李蒙、石青玲对本文亦有贡献）