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算账不一样“公允价值”美化利润

中海逼近30%的高利润率，让万科、保利在每年股东会上都要面对投资人对公司盈利能力不及中海的质问。业内人士分析称，除了个体公司的成本管控外、产品定位、城市布局等因素外，香港和内地不同的会计准则，尤其是投资性房地产价值重估，即公允价值计算，使得港股的利润率“账面上看起来更美”。

据专业人士介绍，投资性房地产一般指公司旗下用于出租或自用的物业，对这块资产的记账，目前内地A股上市的房企90%以上都采用“成本法”(以购置物业时的原始价值记账，每年计算折旧和摊销)，而香港上市房企一般采用“公允价值法”(据相关时间节点市场上资质相当的物业价格，来假定该物业出售的市场价格)。

由于房价近年来一直处于快速上升期，采用公允价值法算账的公司，利润自然有较大增长。如果没有这项“投资性物业重估”的收益，中海利润要减去29.2亿港元，华润、龙湖、恒大、雅居乐等多家在港上市房企的利润都会失色不少。

“公允价值把利润做高些，是为了方便企业融资。”远洋地产董事长李明告诉记者，投资性物业的价值变动，港股普遍计入当期账本，涨则视为利润，跌则是亏损，利润部分每年都需要缴税，但以市场价出售物业时，一次性缴纳的税款相应就少。

一家在A股上市的开发商负责人表示，2007年后A股上市公司也可使用公允法记账，但按成本法记账每年的折旧可以抵税，公允法虽然能增加利润、降低负债率，但每年都需要统计、增值部分要缴税，成本大为增加，且A股市场多年来对房企再融资大门紧闭，专业投资人也都会刨除掉公允价值部分，只看核心盈利能力，所以目前A股仅有金融街、世贸股份、中航地产等少数房企采用公允价值法。

部分上市房企利润指标

房企2012年净利润(亿元)2011年2012年2011年2012年

刨除公允价值变动后毛利率毛利率净利润率净利润率

中海12842.6%38%31.1%29%

万科125.539.8%36.6%13.4%12.2%

保利地产8437.2%36.2%14%12%

恒大6233.3%28%14%8.5%

华润58.0739.6%37.6%22.7%23.8%

龙湖54.0240.3%39.7%18.7%19.4%

富力50.0142.5%42.2%17.8%19%

雅居乐48.753.8%41.4%17.9%16.6%

绿城48.5132.6%29.2%11.7513.7%

世贸43.938.4%33.5%20%20.1%

招商地产33.252.4%48.8%17.2%13.1%

B10-B14版数据来源：新京报记者根据上述房企年报和公开信息整理，以上市房企公布为准。