无锡安置房产权办理难题

来源:地产中国网综合 2013-03-29 10:21:00

据江南晚报报道,有读者咨询:我想知道无锡市拆迁安置房的政策有哪些,产权如何办理,税收如何,要不要交物业费,以及能否上市情况等。

安置房的产权办理一直是困扰多方的难题。安置房建设单位办理了初始登记之后,业主才能办理产权。如果前期的手续不齐全,包括未通过竣工验收、规划手续不全等,将无法办理房产证。不可否认,现在一些安置房小区,业主已入住好多年了,但是一直办不到两证。实在不是主管部门不给办,而是该小区不符合条件。目前,主城区的安置房两证办理在复兴路108号,新区和滨湖区因为拆迁量较大,在本区的房管部门受理。

根据规定,国土拆迁安置房的“两证”办理原则上参照定销商品房手续办理程序。土地收益及相关规费参照2008年五星家园(小区网 论坛)补交标准,即1098元/平方米收取,土地收益和相关规费等面积安置部分免交,超面积安置部分由被拆迁房屋产权人承担。房屋大修理基金和电梯更新基金按市政府相关政策执行,并在办理房屋初始登记前交纳。

关于拆迁购房契税减免的相关规定,在本市市区范围内,被县级以上人民政府征用(占用),房屋被拆迁后,重新承受房屋权属的被拆迁房屋产权人,或者继承人重新购买房屋的可以享受契税减免政策,超出安置的部分要按照3%纳契税。举例,如果以货币形式拆迁补偿了100万,拿这100万去买商品房的时候,这100万是可以免征收契税的。如果买商品房超出了100万,成交额为105万,那么要对这5万进行3%征纳契税。如果是以房子来进行安置的,那么如果自己无需补钱,那么就不需要纳契税,需要补多少钱就相应计算缴纳契税。除了契税,无须交纳其他税种。

具体过程中,拆迁减免办理方式有两种:一种是签订拆迁协议后重新购置房屋的;另一种是购买房屋后签订拆迁协议的,对于头一种情况,被拆迁房屋所有人签订拆迁协议后重新购置房屋的或者在政府发布拆迁公告之日前一年内购房但未纳税的,可在交纳重新购置房屋的契税时,直接到征收机关办理相关抵扣。第二种情况中,被拆迁房屋所有人购置房屋后才签订拆迁协议的或被拆迁人在政府发布拆迁公告之日前一年内购房的,且购房是已全额交纳契税,可办理契税退税手续。针对以房屋所有权调换形式实施拆迁(俗称拆一还一)的,其计税依据按照安置房与被拆迁房屋的市场差价为计税依据。其纳税义务发生时间为纳税人签订《拆迁安置协议》的当天。

无锡安置房小区的居民大都来自郊区、农村,很多人原本居住的地方根本不用交物业费,也没有养成交物业费的习惯,因此入住安置房小区后,有不少人主观上抵制交物业费。但是安置房收取物业管理费是大的趋势。当下无锡一些安置房小区物业费比商品房小区要低得多。

与经济适用住房满5年可以上市不同的是,安置房的上市政策目前尚没有出台。因此暂时还不能买卖。当然不排除民间私下交易的可能性,但这种交易的风险极大。

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