一度火爆的二手房豪宅需求，开始大量向一手房豪宅市场转移，需求的骤增带来市场的激烈竞争，一些既有品牌保证，又位于稀缺地段的城市公寓豪宅，成为当下高端客群最青睐的置业选择。

二手豪宅需求转向

目前京城豪宅市场已经悄然出现一些明显的新动向。首先是二手房豪宅市场需求正在大量向一手房豪宅市场转移,京城CBD、朝阳公园、西山等典型的高档住宅聚集区均出现了豪宅市场客群重组现象。

以朝阳公园板块为例，据中介机构介绍，以往此区域的二手豪宅市场需求非常旺盛。目前区域二手房均价在5万元/平方米左右，部分豪装户型达到7万元/平方米以上。

然而，近期很多高端需求开始出现重新选择，很多关注二手豪宅的客群逐渐转向性价比更高的新房豪宅。“我原本是看好了一套二手房，但是交易的税费支出很可能最终由我们买家承担，所以最后放弃了买二手房的想法”，一位买房人对记者表示，一些已经成为现房的新房项目，对比起来性价比更高。据记者了解，新政出台后，在保利东郡的来访来电中，的确出现了一些此前关注区域棕榈泉、泛海国际等二手豪宅的客户。

稀缺豪宅受青睐

此外，近期豪宅市场的另外一个明显新动向是，稀缺地段的性价比豪宅更受高端买家的关注。

供应外移是今年豪宅市场的重要特征，随着北京市三环内不再新供住宅用地，土地开发逐渐外扩，五环以外已成2013年豪宅供应的主战场。

例如远洋万和公馆、西山壹号院、望京金茂府、紫玉华府等项目，都位居五环附近。据不完全统计，目前四环以内及周边的豪宅仅有瑞安君汇、长安太和、合生霄云路8号、保利东郡、广渠路金茂府等不到10个豪宅项目在售，而且瑞安君汇、广渠路金茂府等项目都已接近清盘，保利东郡目前也仅剩余约70套楼王产品推出，四环在售豪宅供应量已非常有限。

亚豪机构副总经理高姗分析认为，高端城市豪宅通常位于一线城市的中心地段，在实现低总价的同时，由于兼具地段的不可复制性、产品的舒适性、圈层的标识性等豪宅标签，更易获得财富人士的青睐，从而成为资产保值的又一输出渠道。

价格升温

“限购措施从严,使得高端置业者更珍惜购房资格，对于豪宅的地段等资源稀缺性更为挑剔。”第一太平戴维斯项目策划总经理徐伟成表示，价值决定成交走势，地段稀缺的城市豪宅在三四月份市场成交预计会走高。

正是由于地段稀缺性，目前四环豪宅价格普遍在数千万元，如合生霄云路8号，均价12万元/平方米，总价高达4000万元，部分户型总价甚至高达6000万以上；瑞安君汇目前均价8万元/平方米，总价3000万元左右；广渠金茂府预计均价8万元/平方米，总价也在3000万左右。

值得一提的是，保利东郡项目目前在售的320平方米楼王产品，在折合完各种优惠之后，单价5万元/平方米，总价1580万元/套。

“在地段稀缺的豪宅中，性价比较高的豪宅项目会更抢占先机，因为与动辄数千万甚至上亿元的项目相比，前者面对的客群量较后者更大，还可趁机吸纳从二手房市场挤压出来的豪宅客群”，徐伟成进一步分析。

市场数据也佐证了这样的判断。记者在保利东郡项目了解到，从3月1日到3月15日，半个月时间内成交额达到2.6亿元。