中海外2012毛利率下滑至38.3% 业绩增速放缓

来源:地产中国网 2013-03-28 16:56:00

【地产中国网·独家报道】在旷日持久、只紧不松的严厉调控阻击下,房企的利润空间正在缩小,被誉为“盈利之王”的中国海外发展有限公司(0688.HK,以下简称“中海外”)亦不例外。

近日,中海外公布的财报显示,2012年实现营业额为645.8亿港元,同比上升25.8%;不仅如此,再次以158亿港元(约合人民币128亿元)的核心利润夺得行业第一。

但亮丽的数字背后亦暗藏着中海外的难言之隐。尽管以无以伦比的盈利能力稳夺行业翘楚,但与行业第二的距离仅有一步之遥(万科的去年的净利润为125亿元);且随着调控的持续发酵,中海外的业绩增长速度明显放缓;另外,其毛利率三年来首次跌至40%以下。

毛利下滑

倾巢之下无完卵。在严厉调控持续发酵之际,“暴利”与房地产行业渐行渐远,房企的毛利率开始衰减,中海外亦如此。

中海外披露,2012年,其毛利率为38.3%,近三年来,第一次跌至40%以下。2011年,中海外的毛利率为40.2%;2010年则高达40.12%;就在行业最低潮的2008年,其毛利率亦高达43.25%。

对此,中海外董事局主席孔庆平则在业绩会上表示:“随着市场逐渐成熟,整个行业趋向平均的毛利率水平,所以我认为还是处于一个比较正常的状态。” 孔庆平亦希望中海外的长期毛利率维持在35%左右,而目前,整个行业的平均水平则在30%左右。

值得注意的是,毛利率下降的趋势或许还将继续。业内分析人士指出,除受房价调控影响,内地房企的毛利率主要受拿地成本、劳动力成本、融资成本及原材料成本四股力量影响。

而在中海外的土地储备中,大部分土地位于城市中心地段,这意味当时拿地的成本较高。中原地产的一项统计显示,中海外现有的土地储备中,有86%购于2009年7月至2011年6月,而这一时段正是土地价格持续走高,“地王”连续诞生的时间段。

而这些项目推出之际,遭到了“严厉调控”的阻击,因此,中海外不得已“以价换量”,从而降低了整体盈利能力。比如,中海旗下名噪一时、屡传上市的上海长风“地王”项目紫御豪庭,于去年6月终于对外正式发售,但价格却与之前预期的8万元/平方米左右大相径庭,首期主推245平方米精装大户型均价仅为38000元/平方米左右;而当时该土地的楼面价高达22400元/平方米。

不仅如此,中海外的销售均价亦有所下调。去年其销售均价为15300元/平米,而2011年则高达15600元/平米。尽管下调幅度不大,但对毛利率的影响较为显著。

“我们都知道一个企业的毛利率的决定因素有很多方面,土地只是其中一块,构成开发价值链中土地只是一块。还有其他很多方面包括工程成本的控制、间接费用的控制、财务成本的控制。”孔庆平认为:“我们销售费用不足1%,这在行业内可能很少,所以,我们考虑的是贯穿整个房地产开发价值链每一个重点环节的专业化管理,这就是我们的优势。”

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