宁波富达高价囤地风险显露 地价“腰斩”

来源:地产中国网 2013-03-27 09:07:00

作为宁波当地老牌政府投融资平台、宁波市最大的土地一级开发商——宁波城建投资控股有限公司(下称“宁波城投”)下属嫡系上市公司,宁波富达(600724.SH)凭借其拿地方面的优势,曾经在当地的房地产开发领域风光无限。不过,当市场行情持续疲软,像宁波富达这类“坐拥”巨额存货的房地产企业优势瞬间瓦解,首先就是资产减值风险集中爆发,高负债率经营也难以为继。

昨日晚间披露的宁波富达2012年报揭开了其高价囤地风险的冰山一角。年报显示,2012年末公司资产总额214.16亿元,其中存货就高达145.65亿元;而资产负债率高达79.16%,公司已连续三个年度维持80%左右的负债率水平。而更让投资者惊讶的是,此前虽然土地市场持续低迷,但公司从未对其巨额存货有所“保留”,而这一次公司在2012年年报中首次计提了存货跌价准备,且高达3.75亿元。

高价囤地业务链条

2009年,宁波富达通过资产置换,主业变更为房地产开发。公司控股股东宁波城投置入的资产包括:宁波城市广场开发经营有限公司100%股权(核心资产为商业地产项目天一广场)、宁波房地产股份有限公司(下称“宁房公司”)74.87%股权、宁波慈通置业有限公司100%股权,这三项置入资产分别作价63.63亿元、13.5亿元和2.3亿元。

此后,宁波富达还在浙江省宁波市等地多次拿地,并通过收购宁波象山维拉置业有限公司接收了252亩“象山半边山”建设用地。据《第一财经日报》梳理,该公司重组以来合计拿地超过100万平方米(可建建筑面积),包括2.055亿元收购“象山半边山”建设用地的账面价值,其地价总值约96亿元。

而宁波富达拿地成本不菲。以2009年10月宁波富达通过竞拍取得的171788平方米鄞州区古林镇薛家片区IV-8-e居住地块为例,成交价约17.88亿元,楼面地价约10406元/平方米。这一地价水平曾创下宁波当地房企在这一区域拿地价格的新高。

不过,三年之后,该区域地价似乎又被打回“原形”。2012年12月14日,宁波维科置业与雅戈尔集团竞拍93577平方米鄞州区古林镇薛家片区的IV-3-3居住地块。竞标价升至10.29亿元时,雅戈尔集团放弃加价,最终维科置业竞拍成功,楼面地价仅为4781元/平方米。

当地兼营房地产开发的一家上市公司高管告诉本报记者,宁波富达高价拿地,有为地方政府和大股东套现的嫌疑。但因为有城投背景的政府信用背书,宁波富达高价拿地并不“吃亏”,在公司获取土地后转手就向银行、信托公司质押融资。

宁波富达副总裁、董秘赵立明在接受记者采访时也承认,公司持有的绝大部分土地等资产都被质押融资了。但他认为宁波富达拿地的成本并不算太高,也否认了“高价拿地为地方政府及大股东套现”的说法。

不过,上述上市公司高管认为,宁波富达在高价拿地之后再进行土地质押融资,通过政府信用背书放大资产价值,从而形成不真实的资产负债率,一条看似运转正常的链条,其实蕴涵了大量的资产减值风险。

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