资产减值风险显露

年报显示，截至2012年末宁波富达资产负债率为79.16%，负债总额169.53亿元，其中大股东借款23.94亿元，房产预售款29亿元，短期借款31.77亿元，长期借款35.30亿元。此外，从2011年底开始，宁波城投与昆仑信托约定，以信托资金分笔受让宁波城投所持宁波富达10亿元的债权，资金成本为每年13%。

2013年1月17日,公司将上述债务调整为1个“1年期的金额为10亿元、利率为13%”的债务协议加上1个“2年期的金额为10亿元、年利率为9.6%”的债务协议。

前述上市公司高管称，如果按照成本法和市场法评估宁波富达的资产，其负债很可能将超越资产总额。以拥有天一广场的城市广场经营公司为例，2009年宁波城投置入资产时，其账面价值仅为15.18亿元，但当时评估机构按照租金收益法评估该项资产的价值高达71.77亿元，重组时最初作价72.16亿元，后调降至63.24亿元。

天一广场的盈利模式为“租金收益+商户收益分成”，天一广场共划分为10多个商业区，核心由22栋低层建筑等构成。业内人士称，相比同行业，天一广场的真实空置率并不算低，收益法的评估方法放大了公司的资产价值。

而记者在天一广场服装区等区域走访时亦发现，位于二层、三层的商铺的出租率达不到中信建投证券等机构按照市场法估值时所采用的98%的出租率水平，有部分楼层甚至不足50%。

“若以市场法计算，宁波富达的土地资产将缩水不少，何况宁波土地市场已连跌三年。”前述上市公司高管称。

以前述鄞州区古林镇薛家片区为例，市价缩水超过50%。但从2009年至2011年，宁波富达定期财报从未对土地计提“跌价准备”，在2012年报中公司首次计提了存货跌价准备3.75亿元，其中“依云郡项目”（又称古林薛家片区项目）计提3.46亿元，“宁海挑源路项目”计提0.29亿元。

公司在年报中表示，上述项目，由于当时取得土地的成本较高，且受宏观政策持续调控影响，经对比目前周边环境、类似楼盘的成交价格及该项目的实际情况等综合因素进行测算，预计项目可变现净值低于账面净值，故计提相应的资产减值准备。

而有业内人士表示，即使计提跌价准备之后，公司古林薛家片区项目的账面值也仍较市价高出许多。