据《每日经济新闻》报道    在不久之前对金隅i立方项目“商改住”进行报道后，记者还调查发现，金隅旗下多个项目涉嫌“商改住”，且目前仍有一个项目在售。

值得注意的是，“商改住”并不是金隅地产一家，据业内人士给《每日经济新闻》提供的不完全统计数据，目前北京市场“商改住”项目多达二三十个。

在业内人士看来，“商改住”违法成本的微不足道，使得已有禁令难以形成实质性的威慑力，政策完善迫在眉睫。

北京多个项目被曝“商改住”

《每日经济新闻》记者深入调查发现，除金隅i立方项目外，金隅旗下另外一个涉嫌“商改住”的项目“自由筑”依然在售。

在与该楼盘销售人员的沟通中，记者了解到，“自由筑”的推销方式与“i立方”几乎同出一辄。推销用语都是“办公性质，毛坯交房，4.2米层高的LOFT户型，并且都已预留好上下水和烟道”。

除在售项目外，网上有消息指出，金隅可乐这一售罄项目也是“商改住”，不过这个项目是2008年的，当时北京尚未出台规定叫停商改住。

金隅并非个案，北京美联物业高级经理张磊表示，据不完全统计，目前北京市场，在售的“商改住”项目仍然多达二三十个。《每日经济新闻》综合媒体报道信息发现，北京市场上推出的北京方糖、北京城建·N次方、SOCO公社、林肯公园、合生世界村、万年生态城园博府等项目涉嫌商改住，打出“不限购”的宣传语。

根据北京市住建委等五部门2011年6月1日出台的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，商业立项项目不得按住宅设计，严令禁止开发企业擅自改变项目规划用途，风靡京城的“商改住”之风从政策上被明令禁止。

尽管“商改住”存在投资上的风险，但在“限购”后投资机会不断减少之下，投资需求放量，引发了商改住市场的迅速火热。

根据国家统计局数据，2011年，住宅开发投资总额44308亿元，同比增长30.2%，而商业营业用房投资为7370亿元，增速高于住宅达30.5%；住宅施工面积同比增长23.4%，商业营业用房施工面积同比增长26.1%；住宅新开工面积同比增长12.9%，商业营业用房18.3%。

伴随着限购政策继续从紧，2012年商业地产发展进一步领先住宅。当年，住宅开发投资同比增长11.4%，商业营业用房同比增长25.4%；住宅施工面积同比增长10.6%，商业营业面积则同比增长17.6%；住宅新开工面积同比下跌11.2%，商业营业用房新开工面积同比增长至6.2%。

“房企在限购政策之后蜂拥涉足商业地产开发，为泡沫形成埋下了隐患。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存说。

低成本与高利润的诱惑

“一般而言，同区域内‘商改住’项目的价格，相比住宅项目，要便宜10%到15%左右。”北京美联物业高级经理张磊认为，这就决定更能吸引刚需置业人群。同时，“商改住”的项目，既能注册办公，又拥有住宅的形态，深得中小型企业的青睐。一些核心商业区的办公楼租金上涨，也是刺激“商改住”项目火爆的原因。

而在受访的部分业内人士看来，对于开发商而言，“商改住”更多是利益驱使。一位不愿具名的分析师认为，依靠对外出租，使得商业整个回报周期会比较慢。更重要的是，商业地块拿地成本相对较低。“由于土地价格低廉，商改住项目的利润率要比住宅高出10%到20%。”张磊说。

上述分析师向《每日经济新闻》透露，总体来说，同时间段、同区域内，同面积的商业地块相比住宅地块，要便宜40%到60%。

“土地价格要看市场调节，供应量多，价格自然就低。近几年，写字楼的价格一直没有大的变动。而住宅价格一直在增高，住宅地块供应稀缺，价格自然要高于商业地块。”原北京市规划委员会副总建筑师谢远骥接受《每日经济新闻》采访时如此表示。

谢远骥透露，城市住宅和商业的配比，是在控制性详细规划里面安排好的。不能因为形势的变化，随意改变土地使用性质。变更规划时要走程序，难度较大，这也使得开发商私改规划“擦边球”频频出现。

律师称开发商违法成本低

“商改住屡禁不止的根本原因，是开发商违法成本低。”秦兵房产律师团队徐斌律师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，违法成本主要体现在行政处罚和民事诉讼两个领域。前者法律规定的违法成本大致为不予办理产权，及相对微不足道的罚款。

据《违反〈北京市城市规划条例〉行政处罚办法》的规定，对于未经规划主管部门批准，擅自变更建设工程规划指标的单位，将处以3万元以上10万元以下的罚款，同时在6个月至2年的时间内，不得在北京承揽相关业务。

“这意味着开发商擅自商改住，最多只会受到10万元的罚款，这相对于财大气粗的开发商来说可以忽略不计。”徐斌认为，即便无法办理产权，对于开发商来说也没多大影响。由于在期房交易中是业主先支付购房款，无法办理房本的风险实际上是购房人承担的，“一旦上述情况发生，普通购房人打官司最多只能拿回购房款和相对微不足道的补偿，不足以对抗房价上涨的趋势，导致开发商即便违约仍然受益。”

徐斌同时认为，自2011年6月1日起开始执行的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》并未完全卡死商改住项目，对于预留上下水管道、烟道，依然是政策的盲点。

记者在i立方调查时就发现，开发商交房时是毛坯，但预留好了上下水管道和烟道。

徐斌建议，政府应当加强立法，尽快出台相应措施，比如规定一旦发现留上下水管道口让业主自行隔断的，政府可吊销开发商的营业执照。

谢远骥则更看重执行的重要性：既然是市住建委等五部门联合出台的政策，就应该五个部门联合执法，或者集中到某一部门去具体管理，“规定与法律固然重要，但是执法更重要”。