【编者按】若干年来， 处于“调控时代” 的房地产行业，或多或少地脱离了市场化机制的自我调节， 诸多行业问题也随之逐渐暴露出来。如房价越调越涨、建筑质量问题增多、商业地产区域性过剩、精装房导向与控房价之背反等等， 这使全行业陷入了一种浮躁的情绪。为警示行业弊端，地产中国网特为您盘点当前房地产业存在的十大问题，旨在避免积羽沉舟，扶持行业健康发展。

1、高周转模式下建筑质量问题增多

大量拿地、快速开工、快速销售，凭借着高周转模式，万科、保利等大型房企成功跨入千亿规模。而在调控重压之下，刚改型产品、高周转模式也成为越来越多开发商的选择。然而，在开发商极力缩短项目开发周期、追求资金周转率的背后，质量隐忧也渐渐浮现。为了压缩成本、提高利润率，不少施工方偷工减料，再加上高周转模式下企业有效管控的缺位，各种楼盘“质量门”频频爆发，其中不乏知名开发商，不仅给业主带来困扰，更让整个行业蒙羞。

2、商业地产区域性、结构性过剩

商业地产的供过于求早已经不是新鲜事。2009年初，几乎所有地产机构数据都认为一线城市的商业地产超过了需求量。但就在这些城市商业地产空置率基本得到解决的同时，问题逐渐指向二、三线城市。有数据表明，部分二、三线城市如成都、长春、佛山等地，在建和计划施工的综合体项目少则二十余，多则上百个，全国商铺待售面积则超7000万平。由于竞争激烈，一些耗资巨大的项目招商遇困，并陆续推迟开业。商业地产区域性、结构性过剩已经成为中国地产业不容忽视的问题。

3、房价越调越涨、限购执法不严

从土地招拍挂，到国六条、国八条、国四条，再到限购政策，直至2013年最新出台的“国五条”，几年来房地产调控政策可谓层出不穷，房地产业界对此亦褒贬不一。但无论政府、学者、开发商如何激辩楼市调控，在购房者看来，房价越调越涨始终是不争的事实。与此同时，随着“房叔”、“房婶”、“房姐”、“房妹”等事件的曝光，“一人多户”也使限购执法不严的问题浮出水面。而楼市调控“骑虎难下”也成为当前房地产市场的面临的核心问题之一。

4、城镇化被误读为“房地产化”

新一轮城镇化正在如火如荼地推进，然而在部分地区，城镇化却成为推涨地价、房价的契机，在地方政府的支持下，不少开发商无视当地市场需求和经济发展水平，借口提升城市水平大举圈地扩建，掀起了新一轮的“造城运动”。众多县级市要建超高层写字楼、大搞“城市综合体”。另有一些城市以加速城镇化进程为幌子，以建设工业园区为名，以获取土地出让收入及相关税费为目的，大搞扩城、造城运动。新一轮的城镇化似乎正演变成“地产的狂欢”。

5、全行业浮躁、人才流动加剧

前十年，开发商“有钱就能圈地，盖房就能挣钱”，买房人则是“见房就买、除房不买”，调控虽有所抑制，但浮躁之风仍在，此风如今更有了新的演变，行业转型期，商业地产、度假地产、养老地产、产业地产等新领域的拓展对人才的渴求变得更加旺盛，人才流动变得更加剧烈，而在大型公司稍有立足的人便会被猎头盯上，挖角薪水可翻几倍，不少从业者膨胀不已。而到底是该猎人还是自身培养，在人才方面，整个行业也开始了一场新的探索。

6、精装房导向与控房价之背反

早在2008 年，住房和城乡建设部便发文要求各地制订出台相关扶持政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式，逐步达到取消毛坯房。而精装修房因可避免二次装修造成结构破坏和绿色环保、节约等优点，也被更多开发商和买房人所接受。由于附件装修，其价格自然要高于同等条件的毛坯房。但为维稳楼市，国家对房地产的调控始终未有放松，希望平抑房价，一些地方甚至限制售价，而为追求低价快跑的策略，一些开发商又选择回归毛坯房之路。而精装修导向与控房价的矛盾就此产生。

7、限购加剧民间资金外流

在限购与限贷政策持续、楼市调控持续发酵的背景下，大量资金从楼市撤出，有的涉足矿业，有的投入其他领域。与此同时，在楼市“限购”时代，由于在国内暂无购房资格，因此，有投资需求的购房者纷纷在国外置业，导致大量民间资金外流。此外，在限购政策下，房企为了寻找新的利润增长点，亦将投资触角伸向了海外市场，这也是一种资金外流的现象。

8、养老住宅开发政策支持缺失

随着我国逐渐步入老龄化社会，近年来养老产业引起了业界的广泛关注，不少品牌开发商纷纷成立养老产业研究团队，部分保险资金也纷纷进军养老地产。然而，养老产业投资大、回收慢，国内养老地产缺乏完善的商业模式，再加上国家以及地方政府没有相关金融及土地等方面的政策支持，现阶段的养老产业的发展无法做到地产开发与专业配套设施、配套服务的兼顾，更多仍是停留在以养老住宅开发为主的阶段，不少开发商甚至借养老之名行圈地之实。

9、借题材圈地、大盘卷土重来

工业地产、旅游地产、养老地产、商业地产等非限购领域兴起的同时，亦有不少开发商借到这些题材，大举圈地。尤其在旅游地产方面，海南便是典型一例。不足4万平方公里的土地上，动辄引来数十亿、上百亿的投资。云南旅游地产更达狂热的境地。而万达集团、雅居乐等企业更是重金下注旅游地产。事实上，瞄准旅游地产这块肥肉并不是这一两年的事情。数据显示，截至2010年底，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，涉及项目金额超过3000亿元。由于在城市范围内针对土地的政策和限制繁多导致几乎已无地可圈，开发商库存压顶，生存压力越来越大。于是，城市边缘地区，特别是旅游区域就成了开发商打擦边球、大肆圈地的灰色地带。

10、境内外融资成本过高

当前，迫于资金链压力，大部分房企选择发行债券票据或是信托方式进行融资以解决当前困境，然而，这些融资方式的成本已经达到了历史最高点。而随着大房企的扩张，中小房企受到严重挤压，回款困难，利润率整体下滑，利润难以覆盖前期融资成本。传统渠道融资困难重重，而再次通过民间借贷或者信托融资“借新还旧”，面临的是又一轮“饮鸩止渴”。不过，除了民间融资和信托渠道，赴港上市也成了不少中小房企募资自救的选择之一。此外，还有不少中小房企选择了房地产基金、资产证券化、出售项目或子公司股权等融资渠道。但整体而言通过高利贷融资成本高达30%-40%。目前，中型房企的融资成本在25%，小型房企更高，大型房企稍低。但总体而言，中国房企融资成本远远高于其他国家的房企。