房地产税属于美国财产税的重要组成部分。目前,美国房地产税呈现出“宽税基、低税率”的状况。房地产税的立法几乎都是由地方政府自主决定,一般由州宪法与州法律进行规定,也存在一定的减免优惠,并主要用于提供公共服务。

财产税的重要组成部分

房地产税属于美国财产税的重要组成部分。美国财产税的征收历史很长,如果把美国建国前的殖民地时期算上,有300多年的历史。

在美国殖民地时期,几乎各地都有关于财产税的征收活动,最早可以追溯到1671年的新泽西州。在殖民活动初期的所谓前商业社会,在经济往来和交易活动较少的情况下,包括房产税在内的财产税是政府财政收入的重要来源,而且,把财产作为征税的基础,在商业尚不发达的农业经济社会中可以体现公平,因为财产数量的多少基本可以体现纳税能力。

但是,在进入商业发达的社会后,房产的多少并不能体现纳税能力,所以美国建国后,在宪法(独立宣言)中平等权的昭示下,大部分州明确以财产价值作为征收依据,并在理念上不再只把财产数量多寡作为纳税能力的评价标准,尤其是不能把不动产作为纳税能力的评判标准,因为财富不再以有形财产(房屋、土地等不动产)为主要表现形式。

换句话说,拥有巨额财富的人可能没有拥有大量有形财产,股票(份)、期货、债券以及传统投资产品(黄金、白银等)和现代投资产品(包括各种金融产品)等,成为财富的多样化表现形式,而且这些财富很可能超越国界,存在于不同国家,使主权国家的征税活动所不能及。这正是加利福尼亚第13号议案为代表的美国税收反抗运动的历史背景,这次运动迫使各州开始限制或降低财产税的税负。

由地方政府自主决定

美国房地产税体现了美国分权与自治的宪政原则,主要房地产税的立法几乎都是由地方政府自主决定,一般由州宪法与州法律进行规定。

具体来说,由州以下的地方政府进行分级征收,主要由市、镇或校区具体征收,各自执行不同的税率,房地产总税率为各级税率之和。上世纪90年代以来,州政府所征收的房地产税大为减少,主要是州以下的政府征收了大部分的房地产税,但其税率要受到州政府和州法律的管制。

税基宽广税率不高

目前,美国房地产税呈现出“宽税基、低税率”的状况。美国房地产税以房屋和土地的价值作为税基(计税依据和标准),税基宽广,以普遍征收为原则,所有房屋和土地的所有权者都要缴纳房地产税,除非获得税收减免优惠。

税基无疑是决定征税数额的关键因素,而房屋和土地的价值评估是征收房产税的一项重要的基础性工作。

由于房屋和土地的价值随着市场不断波动,所以一般要定期评估,例如三年一次。由于房屋和土地数量庞大,为了节省成本、提高效率,一般采用批量评估的办法,而不是单个评估。

评估价值的公正性非常重要。美国一般通过评估方法、评估人员和评估程序保证评估的公正性。评估方法有三种:市场法(侧重考虑近期市场卖价)、收益法(侧重考虑未来收益)和成本法(侧重考虑资产的重置成本及可能存在的贬损因素),并视情况综合、灵活选择运用这三种方法,以期准确评估房地产价值。评估人员具有专业性,建立专门的评估机构队伍,并可让当事人自行选择。

在评估程序上,存在不相关的多个机构各自独立评估,然后综合评估结果,并为当事人提供申诉和救济的途径。

目前,在美国各地,房地产税的税率一般不高,通常在0.6%至3%之间,实际缴纳的房地产税额是税基(房地产的价值)乘以房地产税率所得的数额。

法律规定减免优惠

减免优惠一般是针对公共、宗教、慈善机构,也有利用房地产税这一手段促进经济发展、鼓励某种交易行为或鼓励某类地产的改良,例如对农用地的税收优惠、对所购买的首套房的税收减免等等。

对于免税的范围和对象,有的地方是由州宪法来决定,有的是由州立法机关用州法律来规定,同时,按照美国各地的宪政体制,州高等法院往往保留最终审查权。

用于提供公共服务

房地产税在美国地方政府收入中占据重要地位,是绝大多数地方政府的主要收入来源。所征收的房地产税基本上用于州及州以下各级政府提供的公共服务,例如消防、治安、道路交通、教育、环境改善等等。

在美国,房地产税与美国的公立免费教育通常紧密结合在一起,相当一部分的房地产税用于公立中小学教育。通过这些公共服务的提供改善房地产周边的居住环境和教育环境,使得当地房地产价格上涨,地方政府房地产税收因此增加,形成良性循环。

由于房地产税是针对不动产征税,相比较动产税或其他税种,某一区域的房地产税额具有稳定性和透明性,公众比较容易监督税收的数额及去向。

考虑房屋和地产的不动产特性,一般由各地市、镇或学校管区等不同级别的机构和部门进行具体征收,也可以委托当地金融机构代为收取。对政府的征管行为不满,民众有申诉和救济的渠道。