预期改变：楼市已过入市黄金期

业内人士认为，二手房差价的20%上缴，一套房子至少要涨40%卖出才能保本。为此，炒房人“囤房”的套利空间大大压缩，房产的增量需求也受到影响，供求关系的此长彼消，未来楼价不跌才怪

3月18日上午9点，位于北京市大兴区兴政街29号的区建委房屋登记大厅内，早已是人头攒动，印有“房屋所有权证”的红色房本和装满各种证件的档案袋，成为这里区别于其他繁华集市的鲜明特征。

自3月1日“国五条”细则出台后的两周多时间里，这里也和全国各大中城市的房屋登记大厅一样繁忙，买卖房产的双方都希望赶在细则落地前过户，以避免凭空多交20%的差价税。

在大兴一家房产中介经理小廖眼里，现年五十多岁的老张是他们最难伺候的一个卖房客户。他手里只有两套房，一套小两居自住，一套大三居常年以高出市场价挂在中介，曾吓跑不少买房人，成为中介眼里难以消化掉的“困难房”。

“市场稍微涨一点，他就撤单多挂十几万，但喜欢这种户型的客户本来就不多，一来二去反错过了很多成交机会。”小赵告诉记者，老张这套房子买于十多年前，位置不错，靠租金早收回了成本，可能觉得不愁卖，也不慌着成交。

去年3月，同小区同户型的一套房子以130万元成交，老张自认为楼层比它好，就索性挂了150万元，随后市场回暖看房的人多起来，他又撤单挂了170万元，到今年2月他最高挂到了190多万元，总想卖到成交价的浪尖上。

直到最近两周，老张听说国家出台了二手房新政，要征收20%的差价税，如果按最终200万成交的话，减去他当初不足20万的购买成本，等于要多交36万元的税，听完业内人士的分析，老张慌了起来，最终以185万元找到了买家。

严格意义上说，仅拥有两套房的老张并不算是职业“炒房人”，但通过多年的“囤房”，着实让他获得了远超工作本身的丰厚收益，而“硬币的另一面”，则是被视为“穷忙族”的众多“刚需们”为直入云霄的房价买单。

“二手房差价的20%上缴，还不包括约5%购房成本(满五年)和期间的贷款利息，一套房子至少要涨40%卖出才能保本。”尽管房地产市场依然火爆，职业炒房人王剑却略感“高处不胜寒”，准备在细则出台前抛出最后一套房产。

在此之前，王剑曾考察了有“首都第二机场”概念的河北固安，但最终放弃了。“你看当地的二手房信息，大都是转手卖房的，尽管可能还会有几千元的升值空间，但到时能否出手还不好说。最赚钱的时候一去不复返了！”

对此，上海交通大学安泰经济与管理学院教授潘英丽解释称，过去市场对房地产政策不敏感，主要是因为持有成本比较低。在没征税之前，每年房价或许要涨10%才可以保本，而未来征收20%的所得税，投机的利润空间肯定就缩小了。

香港著名投资人周显在其新书《炒楼密码》中，对香港过去半个世纪楼市涨跌的分析，对内地楼市或许有参考意义。他认为，楼市完成一个升跌周期可能长达20年，而在其中只有5至6年适合买楼，一旦错过就要等下一个适合的入市时间，这往往会慢长到超过一般投资者的忍耐力。

“不少人都知道买楼最重要的是位置(location)，其实要战胜市场，能够掌握时机(timing)同样重要，甚至可能更重要。”周显判断，香港楼市可能升至2015年才真正见顶，但目前已过了入市的黄金期，只有当楼价跌了一半，或升了周期底部的三分之一，才是入市的适当时机。

房地产投资人士分析，尽管不如直接征收高额房产税更有效，但此次“国五条”亦大大压缩了炒房人“囤房”的套利空间——一是通过高过户税挤出存量闲置房资源，增加供应；二是让投资人在买房前需要仔细盘算，涨多少才能赚钱？这自然会压缩房产的增量需求。供求关系的此长彼消，未来楼价不跌才怪。