据《21世纪经济报道》报道   在3月份刚刚过去的美国春假期间，经纪人Polly Chang就接待了好几个来自国内的企业，到纽约考察商业地产。她告诉本报记者：“国内的企业不少都是组团过来，考察回去后正值公司召开董事会或者股东会，可以讨论在纽约投资商业地产的提案。”

作为纽约最大的房地产经纪商普天寿道格拉斯艾丽曼地产公司（Prudential Douglas Elliman）的资深副总裁，她在这一行业从业超过9年。最近几年开始，她手上的中国客户越来越多。

随着美国房地产市场进入经济复苏周期，美国房地产市场投资额占美国GDP总额已从几年前最低谷时期的不到1%，上涨到如今的1.1%左右，恢复到2000年左右的水平，距离2008年大萧条之前1.9%左右的高位还有不少距离。

“虽然市场仍然没有到达‘正常’状态，但是进步仍然相当可观。”美银美林高级美国经济学家迈克尔·梅耶（Michelle Meyer）表示，“房地产市场正在开始表现出可持续复苏的迹象：购房者期望值变得越来越积极，房屋建设者的信心也开始变强，信贷条件逐渐放宽。”

在这一波复苏过程中，之前没有机会“抄底”海外房地产的中国资本，逐渐加入到投资队伍中。除了住宅市场的投资复苏值得瞩目之外，资金量更大的商业地产市场也得到国人的青睐。目前，办公楼和多商铺的大型购物中心的投资额分别占据美国GDP的约0.18%和0.09%。

渠道多样

2013年农历新春过后，中国企业在美国投资商业地产的个案一下子多了起来。

先是万科集团斥资约6.2亿美元，与“美国头号房企”铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块；后有传闻SOHO的张欣将投资估值约为34亿美元的曼哈顿GM大楼40%的股份，一旦成功，或将成为中国人购买美国房地产中金额最大的交易。

Polly Chang表示，中国企业投资美国商业地产，目前要么是选择购买股份进行权益投资，要么是收购一些管理得不好的大楼：“价格从去年10月份以后开始上涨，以前从卖主要价到最后成交价的砍价幅度可以在20%-25%，现在最多在5%-10%。”

美国房地产基金也在募集中国资金。

美国丽景地产总经理克里斯多夫·麦克努尔（Christopher McNeur）向本报记者透露，丽景地产的一个融资规模在1亿美元的基金（EVIC）有望在今年5月份完成募资，该基金的融资对象都是中国的机构投资者，投资方向则是美国房地产市场的若干项目。

据悉，该基金很可能与几家中国合格境内机构投资者（QDII）达成融资协议，其中还包括与一家“中国大型银行”的合作。麦克努尔表示，争取到这家机构向该基金提供一半规模融资的可能性很大。

与此同时，刚刚成长起来的中国本土房地产基金，也着手对此前一直在考察和谈判的项目下单。

盛世神州房地产投资基金董事长张民耕此前在纽约接受本报记者采访时表示，在亚特兰大的2400万美元项目已经签订，另外有一个位于芝加哥的项目也在计划中。该基金资产配置中大约四分之一到三分之一以外币构成。

长线考虑

值得注意的是，和前几年国内“炒房团”进军美国“抄底”住宅市场不同的是，美国的商业地产市场并非产生暴利的行业，机构投资者进入该市场，毫无疑问应当有长线的投资考虑。

“中国国内的投资回报率其实更高。”Polly Chang告诉记者，如果说纽约商业地产可以做到6%-12%的话，国内有些城市可以做到10%-30%。

投资美国市场最大的吸引力仍然是稳定。

“我的中国客户都同意这一点，美国房地产市场投资环境稳定，风险较小，政策变化也不大。”麦克努尔说。他为中国客户推销上述房地产基金时也表示，税前的内部收益率（IRR）在12%左右，如果风险可控，可能会再高一点。

更多的中国资金还在观望这一市场。尽管涌现的个案不少，但总体上看，美国房地产业的复苏仍然是由其本土投资者带动，显示经济复苏进入正常周期。

“中国人投资美国商业地产这一要求较高的领域，应该是一个大趋势，但目前应该不到市场总额的1%。”“环球之家”网CEO庄诺告诉本报记者。

事实上，根据Marcus &；；Millichap研究服务的统计，美国商业地产2012年由外资投资的不到5%，更多的来自于本土基金、机构投资者、房地产信托（REIT）等。

一不具名的经纪商表示，长期来看商业地产，尤其是办公楼宇的投资回报率将受到挑战，因为随着开放式办公的引进，多数企业租户对于办公楼宇的需求降低，未来几年这一领域的投资开发将遭遇挑战。