中国农业科学院农业经济与发展研究所研究员胡定寰认为,以“三权”作抵押,不仅能激活农村沉睡的资本,还能有效引导金融机构涉足涉农贷款,但同时也面临诸多法律及体制障碍。“除林权抵押外,农房抵押与承包地抵押都与《担保法》、《物权法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》等相冲突。例如按照《物权法》的规定,房屋抵押必须房屋和土地一并抵押,但按照《土地管理法》,集体土地又不能抵押,对集体土地上的房屋是否能抵押则没有规定”。
胡定寰等专家认为,农房入市交易试点,可能突破现有宅基地管理政策和法律,也会突破现农村住房产权制度,最终让农民拥有的宅基地和住房等不动产,由目前的严格限制交易变为可抵押、可买卖。
宅基地入市 短期内难以实施
除了重庆以外,广东省近日也发布了《广东省城镇化发展“十二五”规划》,提出允许转户农民在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋和宅基地并获得财产收益。
事实上,目前包括河南武钢等地均在小范围开展了农房交易试点,重庆、广东发布的上述文件也令市场猜测,宅基地流转方向已经明确。
长期以来,建议农房自由流转的声音一直存在。但由于权属不一、法律滞后等问题,农房交易一直未能开放。多名接受《每日经济新闻》记者采访的专家表示,农房入市、宅基地流转问题在现行《土地管理法》框架下仍比较敏感。“宅基地实现自由流转是一个巨大改变,需要充分的部署和一系列相关政策配套支持,涉及到国家相关法律的修改和制定,短期内真正实现宅基地等自由流转的可能性并不大。”中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立说,“宅基地入市不仅涉及到物权法、户籍制度与土地制度,还涉及到农民利益、城市管理、利益分配、土地抵押等问题。一旦处理不当,会严重影响到城镇化进程与损害到老百姓的切身利益,在法律、制度不成熟时,宅基地一旦盲目入市,还可能令地方政府陷入‘圈地卖地运动’”。
尽管农房入市面临多重挑战,尹中立等专家均认为这是未来发展方向。而一旦入市交易,其对于农民相对平稳的流动以及城镇化的顺利推进都将起到促进作用;同时也会增加市场上房屋供应总量,对稳定房价也会有一定作用。
(来源:每日经济新闻)
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