【地产中国网.独家报道】2013年3月的一天，房山良乡街道，一页楼市宣传单醒目的大字赫然写着“蓝爵公馆均价18000元/平米”。这不是曾经以2.78万元/平米均价刷新房山区域房价记录的地王项目吗？当时这座在争议中入市的房山项目，此时降价近一万元，究竟为何？

据地产中国网了解，2012年9月，蓝爵公馆以2.78万元/平米的均价，占据房山大宅昂贵之首。如今2013年3月房山楼市房价普涨，该项目却大幅降价，再次引起人们对天价盘的质疑。

项目售楼处

与刚需盘同价

据地产中国网记者现场了解，蓝爵公馆此次优惠促销的正是2012年9月开盘的4号楼，均价为18000－20000元/平米，户型面积为140-160平米3居，毛坯交房，2013年4月入住。而在同一时间开盘的2号楼均价则依旧为23000元/平米。

同样的产品，同期开盘，价格却不同？对此，该项目置业人员表示：“是为了能够尽快让4号楼清盘，才出此策略。如今，4号楼可供选择的楼层和户型已不多，希望通过一些大幅的优惠能尽快清盘。”

项目沙盘图

事实果真如此吗？地产中国网查阅北京住建委网站获悉，蓝爵公馆2012年9月推出2号楼和4号楼，共86套房源，其中4号楼有60套。而截止2013年3月21日，半年时间该项目仅成交13套，且全部出自4号楼，去化率仅为15%。

有业内分析人士就此谈到，在房山区其他楼盘热销的阶段，蓝爵公馆的滞销显得格外扎眼，那么其降价出货也就顺理成章。

事实上，18000元/平的价格，已等同于房山区刚需盘的售价。作为传统的刚需板块，中粮、万科、首创、首开、绿地等实力房企均聚集于此，因竞争激烈，项目售价亦多在15000-16000元/平米左右，房山名盘万科长阳半岛的售价也不过17000元/平米左右。

昔日地王的悲哀

与万科长阳半岛一样，蓝爵公馆也是昔日的地王项目。

蓝爵公馆位于房山区良乡区政府旁，刺猬河与京周路交汇处西50米，据公开资料显示，该地块为2010年轰动一时的地王房山区良乡镇住宅(通尚苑二期)项目用地。

2010年1月14日，北京森阳房地产公司经过28轮竞价，以2.8亿元的代价竞得房山良乡镇通尚苑二期项目用地，溢价率高达199.63%。以当时30101平方米的规划建筑面积计算，该地块楼面价高达9302元/平米，一举打破当时房山地价纪录，成为新科地王。

项目实景图

值得注意的是，就在通尚苑二期项目地王拍出3个月前，万科拿下的房山长阳起步区1号地地王保持的楼面价纪录仅为6443元/平米，这也使其能够轻松地将产品定位为刚需。蓝爵公馆则因地价较高，首次尝试走起了中高端路线，并意欲打造房山第一豪宅。

将目光回到半年前，蓝爵公馆开盘前，5栋楼拟售均价最低为27426元/平米，最高均价为28090元/平米，加上优惠活动，项目最终均价为25000元/平米，而同处良乡的阳光邑上在售的联排别墅定价也仅为21000元/平米。

周边其他新建住宅项目如鸿顺园东区、阳光邑上、北潞尚界等售价为10000-16500元/㎡不等，蓝爵公馆所在板块二手房均价为9000-11500元/㎡。

残酷的事实证明，市场并没有垂怜这座新科地王，低价刚需盘更被市场所接受。

北京中原数据研究部总监张大伟表示，虽然整体市场在回暖，但房山区域房价还是以平稳为主。而蓝爵公馆定价2.7万元主要还是来源于豪宅本身品质的差异，在房山区域内这个价格去化速度不会太快。