首页>融创绿城90亿吞黄浦江地 捂地20年售价涨13倍
来源:地产中国网综合 2013-03-25 09:14:00
公告显示,此次交易共涉及9个子项目,包括2个住宅项目和7个商用项目,部分工程已完工,部分仍待建,分别占地4.55万平方米和6.84万平方米。记者在地块现场看到,除了已竣工的5座高层住宅和甲级写字楼新富港中心之外,项目的空地部分正在紧张施工,大型施工机械正在开挖地基,施工铭牌上的竣工时间为2013年9月。
记者从丰盛皇朝售楼处了解到,因公司内部正在调整,楼盘现暂停销售,预计将于4月中旬恢复销售。网上房地产数据显示,丰盛皇朝项目共有309套房源,自2010年4月开盘以来,售出78套,去化率仅为25%。自2011年3月至今,仅成交了9套房源。
“项目已有一半处于现房状态,完成收购后会尽快入市销售。”冯征指出,余下的未建成产品将按照绿城的风格重新进行包装,打造成适合上海市场的豪宅产品。
毛利率或超50%
此次收购的交易结构十分巧妙,融创和绿城先成立离岸合营公司,各占50%权益,然后向一家名为China Gold Associates 的公司收购名为Golden Regal Limited 的公司,而这两家公司可向联交所申请,豁免召开股东特别大会批准交易。
此外,根据3月16日签订的框架协议,融创和绿城将以内部资源各支付一半款项,除了1000万美元(约6272万元人民币)诚意金,剩余的资金分四期缴付,但前三期需要支付的款项很少,仅有18亿元,最大的一笔款项只需在签署股权交易协议后的210天内支付(尚有30天宽限期)。
“丰盛皇朝的可售资源达70亿元~80亿元,且已进入预售阶段,只要该项目尽快入市销售,便会实现现金平衡。”一位熟悉融创的分析师指出,此次交易虽是由融创绿城联合收购,但项目最终由融创主导,且交易地块楼面地价仅为12450元/平方米,而市场售价达到7万元/平方米,毛利率或将超过50%。
对此,冯征表示,目前黄浦江沿岸的商住综合体地块的价格可达到3万元~4万元/平方米,此次的收购价格相对很便宜,加上建筑安装成本和土地增值税等后期投入,项目的盈利空间会高于一般的滨江豪宅项目。
作为一家港资公司的产品,丰盛皇朝港式的户型设计已过时,加上开发商刻意捂盘,项目的销售状况并不理想。对此,沪上一位国有房企营销负责人指出,丰盛皇朝的主力户型为115~200平方米,总价过千万元,属于目前最难销售的产品。如果销售不畅,企业进一步开发则必须再次融资。
中房信研究总监薛建雄认为,如果绿城融创接手后,在装修、景观、营销方面进行调整,合资平台在这方面有非常雄厚的实力。“好好包装一下,楼盘仍将会热销。”
一个借鸡生蛋,一个断臂求生,上海融创绿城是否能保持绿城对品质的极致追求,在激进扩张之下继续热销,这是留给上海市场的一个问号。
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