捂盘坐享项目升值

在随后的2009年，这块宗地号为H307-38的地块正式易主。深圳规土委资料显示，深深宝当时将土地使用权转让，而受让方就是深圳茂业。前述知情人士也透露，2009年初，深圳茂业与深深宝只是办理了相关转让手续，实际上早在双方签订《合作建房合同》时，土地“开发权”就已经落入深圳茂业手中。

值得一提的是，如果“德弘天下”项目在2010年初就开售，以当时深圳罗湖接近1.7万元/平方米的新房均价来算，茂业方面所获得的销售额恐怕只有现在的一半不到。深圳茂业并不急于销售，即便是捂盘若干年，也可以坐享项目升值。这是已经结束的一场“赌局”，这一局，茂业系赌的是“捂盘升值”。

“对于资金链较为充足的开发商而言，项目转为现售甚至捂盘的风险目前来看并不大，而且对于豪宅现售政府乐见其成，对于捂盘政府也会睁一只眼闭一只眼。”宋丁坦言。

正如宋丁所言，豪宅入市会拉高区域均价，在楼市调控时期，这是政府不愿意看到的情况。深圳房地产信息网研究部研究员吴上锦告诉记者，目前深圳规土委统计范围仅限于领取预售许可证的项目。“那么，那些直接申请得到销售许可证的项目，实际上就绕开了国土局的新房成交统计系统。”他表示。

事实上，近年来深圳不少豪宅项目采取了现售的做法。如此一来，豪宅不会计入预售系统影响全市住房均价。

然而，限购政策出台，显然让茂业方面的算盘落空。一方面，“德弘天下”项目一房两证、一房三证问题，让购房者掣肘于“房票”；另一方面，政府方面也在限制“德弘天下”的开售。

如今，尽管楼盘升值的预期达到了，但茂业系却不得不面对房价调控的种种制约。在“捂盘升值”的这场赌局中，茂业系虽然押对了方向，但没法顺利实现销售，不能算赢。

按照规定，开发商要对楼盘进行销售，需要拥有“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程规划验收合格证》和《房屋销售（预售）许可证》。开发商在取得《房屋销售（预售）许可证》之前必须先获取前“四证”。

记者调查发现，“德弘天下”项目目前只有前三个证，《建设工程规划验收合格证》并未到手。“一般有的开发商会打擦边球，在项目预售后才拿建设工程规划验收合格证，而现楼销售的项目则应该提前拿到这个证，很少有项目落成后两三年了还没拿到。就常理而言，政府方面可能刻意在压。”深圳一龙头房企项目运营负责人告诉记者。

调控时期，豪宅入市向来较为敏感。如果按照前述中原地产人士所言，深圳茂业正在试图将房产证合二为一。那么，不难看出，在错过最佳销售时期后，深圳茂业也开始急于出货了，但目前的限购政策阻碍了项目销售进程。

“像"德弘天下"项目这样的双拼户型，未来销售可能愈发困难，茂业方面最大的希望可能就是：赌深圳"限购令"的结束。当然也不排除通过其他途径绕过政策。”上述房企项目负责人分析称。

可以说，茂业系刚开始的这场新“赌局”，在对赌“限购令”的结束，同时也在赌自身“绕政策”的能力。但不管结局如何，茂业系欲坐享这近百亿销售收入，不确定因素太多。

（来源：证券时报）