秦虹:用经济手段调整市场最符合市场发展需求

来源:地产中国网 2013-03-22 09:26:00

住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹在会上做“房地产政策及调控走向”主题演讲。秦虹认为,在国五条细则的限制下,房价仍上涨的原因与人口需求、货币环境有关。对于房地产市场的宏观调控政策,秦虹给予充分肯定,她认为目前调控的大方向旨在解决现有住房矛盾。

需求大、货币环境宽松致使楼市淡季不淡

数据显示,2012年1-2月份,全国商品房销售面积增速是-14%,商品房销售额增速为-20.9%;2013年1-2月,商品房销售面积增速为49.5%,其中商品住房的销售面积增速达到55.2%,商品房销售额增速为77.6%,其中商品住房的销售额增速为87.2%。尽管政府仍在控制房地产,抑制投机、投资性需求的政策并没有放松,但房地产销售量仍大幅攀升,秦虹认为这是受需求、货币环境两方面的影响。

目前,城市新增人口仍在增加,需求量较大。国家统计局发布的2012年公报显示,2012年全国城镇新增常住人口是2103万人,城镇化率提高1.3个百分点。秦虹说:“城市新增人口就业、学习、工作都是超过半年以上的,无论买房还是租房,总该有个地方住下来,我们就是要提供这个需求。由于城镇、大中小城市公共服务的不均等,人口流动的趋势仍然是中小城市人口流向大城市。尤其是一线城市和部分省会城市,需求量还是比较大的。”

此外,现行的货币政策总体上利好房地产市场。2013年1月份,新增人民币贷款超过1万亿,创下自2010年2月份以来的新高。“因为房地产本身有很强的资产属性,所以它对货币政策非常敏感。当前的货币环境相对比较宽松,一方面是2009年以来累计的相对比较宽松的货币环境造成现在资金流动性比较充足,一方面是去年为了稳增长实行了稳中偏松的环境,导致现在的环境依然宽松。货币宽松和房地产市场同步发展是规律。”秦虹补充说道。

调控的出发点是解决住房矛盾

不同的人对楼市有着不同的解读。现如今,楼市“泡沫论”有之,“大跌论”有之,“保障论”亦有之,秦虹则认为,我国城镇住房目前的整体水平并不低,目前的供应水平可以保障未来的城镇新增住房需求,但住房不平衡的问题依然存在,现行的楼市调控政策旨在解决这一系列矛盾。

2013年两会上,温家宝在《政府工作报告》中指出,2012年中国城镇人均住房面积为32.9㎡,住房建设在住房制度改革后的十年里取得了快速发展。秦虹表示,中国城镇存量住房中,50%的房子在2000年之后竣工,40%的城镇居民家庭住在2000年之后建成的新房中,她说:“从总量上、从人均上、从质量上、从人均面积上看,我们的城镇住房整体水平都不算低。”

目前,我国城镇新增常住人口超过2千万,秦虹认为,在城镇化率达到70%之前的阶段,城镇总人口还会增加,“尽管增加的速度可能会放缓,但是城镇人口总的增加规模还是比较大,这就意味着新增需求量比较大,而我们现在的供应能力完全可以满足。去年年底,城镇总竣工住房已经达到12亿㎡,以这样的供给能力来看,即使未来还有大量新增人口需要住房,我们完全可以应对。”

尽管城镇住房供应量保持高位,整体住房水分也得到极大改善,但住房矛盾依旧存在,主要体现在住房资源占有不平衡、住房改善速度不平衡、大中小城市住房发展水平不平衡三方面。秦虹表示,政府调控房地产的出发点就是要解决住房矛盾,自2010年国十条出台以来,政府始终在坚持控制投资、投机型需求,保护城镇新增自住型住房需求的方向,秦虹对此表示肯定并称十分赞成。

用经济手段调整市场最符合市场发展需求

在论坛上,秦虹还向来宾介绍了政府调控房地产市场的基本手段,她归纳为三类,分别为法律手段、行政手段、经济手段。

第一类是法律手段,即依法行政,它具有稳定性强的特点,新加坡和美国是这其中的代表。目前中国城镇人口已接近7亿,未来可能还有2到3亿农民进城,中国房地产法律建设亟待加强。

第二类是行政手段,其特点是刚性强、见效快,但其持续性问题仍待观察和研究。

第三类是经济手段,经济手段可分三类:土地调控、金融调控、税收调控。

秦虹认为,土地调控的效果最为直接的,“土地只要供应量大,价格又便宜,那么供求关系就能得到扭转,中国是用土地调控市场最有条件的国家,因为中国土地是国有的。”

金融手段的特点是灵活性高,它可以随时调整货币政策。但是货币政策涉及面比较广,牵一发而动全身,调控效果也具有一定的滞后性,所以是否要用货币政策来调控房地产需要慎重考虑。

税收调控的特点是强制性强、市场选择性好,但研究周期较长,对房价的传导机制也比较复杂的,对房价产生的具体影响也不确定。秦虹以香港为例对税收调控做出了解释,“香港虽然加了12%的特别印花税(购置税),成交量是下来了,但是房价没有看到明显的变化。”

秦虹总结道,相较法律手段和行政手段,税收手段总体弹性较好,有较强的市场选择性,因此用经济手段调整市场比较符合市场发展需求。

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