嘉凯城50亿担保解困 否认商业战略概念炒作

来源:地产中国网 2013-03-21 08:39:00

嘉凯城集团股份有限公司(000918.SZ,以下简称“嘉凯城”)去年过得很寒碜。

2012年上半年,嘉凯城曾以4901.43%的净利润下降幅度被冠以“最熊房企”之名。同时,又背负着超百亿的巨额流动负债。去年末,其将旗下项目变卖套现逾12亿元,被视为冲刺业绩、美化报表。而命悬资金链的嘉凯城,为求发展,频繁对子公司进行担保,今年累计担保额近50亿元。

不过,嘉凯城董事会办公室负责人却向记者否认资金困局:“现在由于要发布年报,我们都处于静默期,(现金流)不好透露。50亿元的担保额不算多,相比去年是减少了很多,去年有60亿元。去年上半年我们业绩出现大额亏损,导致外界对我们失去信心。但是,今年4月份,我们将公布年报,一切都用数据说话,不过可以肯定的是,一定是扭亏的。”并且,针对外界对嘉凯城谋局“消费型城镇化商业”的质疑,其也否认是在炒作概念。

50亿担保解困

对于去年上半年的巨幅亏损,嘉凯城上述负责人的解释是项目周期原因,称是由于一些项目未进入结算周期所致。不过,从嘉凯城近年来的推货量和存货量对比可见,虽然出货压力不小,但去化能力仍是不太理想。

2011年,嘉凯城120亿元的推货量只卖出39.45亿元,去化率仅为33%。去化不良导致了嘉凯城的存货压顶,2011年底其存货为183.61亿元。

2012年,虽然嘉凯城多项目促销让利,但去化仍有限。嘉凯城2012年三季度报数据显示,彼时有约204亿元的存货。2012年7月,旗下嘉业系列无锡项目、名城系列青岛项目给出过最高50%的大幅折扣。上海中凯城市之光项目7月份就开始降价,降价幅度约为26%。但数据显示,该项目除7月销售率上涨之外,8月、9月份没有出现明显上涨。

尤以无锡太湖新城“金融第一街”去年7月的跳水动作最为大幅,从1.6万元/平方米直接跌到0.69万元/平方米。房价跳水的背后,是该项目公司无锡嘉启的资金困局。嘉凯城2012年半年报显示,嘉凯城在2011年底为无锡嘉启提供了8.58亿元的借款担保(包括昆仑信托的5亿元,其余资金来源不详),分别要在2013年4月和2013年10月偿还本金和利息。而该项目回笼的资金和需还债务的缺口很大。

业绩惨淡的嘉凯城,面临着巨大的资金缺口。截至去年9月底,其流动负债已高达143亿元,非流动负债约68亿元,而彼时,其货币资金不足20亿元。

“报告期内,公司净负债率、资产负债率和扣除预收账款的资产负债率分别为185%、79%和 66%。公司金额前五名的一年内到期的长期借款中信托达 16.6亿元,占比 75%。预计明年公司兑付压力不小。”上海证券去年的一份年报指出。

虽然今年嘉凯城通过压缩新开工面积开源节流,但是值得注意的是,去年,嘉凯城主要在建项目有12个,除4个项目部分在去年底前完工外,其余都需大量资金后续投入。此番情境下,嘉凯城只得频繁对外担保解旗下项目燃眉之急。嘉凯城发布的担保公告显示,其今年对下属控股公司担保44.7亿元,浙江区域公司为嘉凯城控股公司担保4.7亿元。粗略算来,担保金额近50亿元。

不过,嘉凯城董办负责人表示,“这个担保数额不算多,比去年甚至减少了很多。并且,公司业绩在三、四季度都出现大幅增长。”

值得注意的是,2012年底,嘉凯城通过变卖资产套现,其业绩大幅改善。

套现12亿冲业绩

去年12月28日,嘉凯城出售其中凯城市之光花园的酒店项目,套现12.37亿元。嘉凯城公告显示,其全资子公司嘉凯城集团中凯有限公司(以下简称“中凯”)与上海中邦世家房地产开发有限公司(以下简称“中邦世家”)签署了《房屋买卖框架合同》,中凯将位于上海石门一路116、118号的房屋出售给中邦世家,价款合计12.37亿元。该项目为中凯城市之光花园的存量房。

“这个肯定对业绩影响很大。若是在去年底就结算的话就是有冲业绩的因素。”国信证券分析师方炎对时代周报记者表示。

“该合同的履行对公司现金流状况及2012年经营业绩将产生积极的影响。”嘉凯城在公告中也如是坦言。按照嘉凯城的说法,由于其正在逐步实施消费型城镇化商业发展战略,将逐步调整现有存量房形态结构,加快存量房去化,这次出售存量房符合公司发展战略。

虽然否认相关动作是在冲业绩,但嘉凯城上述负责人却有如是表述:“我们的定位很明确,主业仍是房地产,但是一直在培育新的增长点,是为了非常快速地提升业绩。”

否认商业战略概念炒作

“符合我们消费型城镇化商业战略的物业,我们会长期持有,对于不符合的相关存量物业会加快去化速度,但别人开发的却符合我们发展概念的我们会收购。”嘉凯城方面一再提到要发展“消费型城镇化商业”。

尽管如此,在外界的眼中,这个概念却很抽象,不知他们意欲何为:究竟是住宅的配套还是纯粹的商业项目?

“商业战略并没有特别新颖的模式,恐怕是概念炒作,只是为了方便拿地。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。嘉凯城上述负责人表示,这种消费型商业不以地段、档次来区分传统商业,主要是在一定的辐射范围内构建消费场所,“我们既不是住宅配套,也不是纯商业项目,是上升到了一个战略的高度。我们有两个核心,首先是更贴近目标消费群,另外就是强调体验式的特色服务。”

值得一提的是,嘉凯城曾发展过商业项目,然而却被认为是在帮倒忙。有一位业内人士分析指出,对市场形势的判断失误,尤其是城市综合体的资金沉淀,加剧了嘉凯城的亏损。2009年10月18日,嘉凯城由浙商集团牵头,重组国际嘉业、中凯集团、名城集团3家地产公司并借壳*ST亚华上市。由于上述3家企业并未良好整合,内部复杂的人事关系制约着嘉凯城的发展,内耗严重,中高层动荡。

按照嘉凯城的规划,2013年,将是公司体验式消费型城镇商业的样板店打造阶段,其间有望打造出一批样板项目,快速形成自主品牌效应,2014-2017年,体验式消费型城镇商业将先后进入连锁复制模式、金融模式打造阶段,并最终形成规模化发展。

不过,到目前为止,除了拟收购兰通实业外,嘉凯城的这种消费型城镇商业并未有任何实质进展。而兰通实业规模并不大,注册资金为2000万,和关联方杭州兰通物业管理有限公司拥有“名镇天下”品牌及美食休闲特色街、形象城、都市邻里商业街等产品。目前仅3个项目,分别位于杭州市下城区东新路及萧山区河庄,面积总计6.16万平方米。

对于外界的质疑,嘉凯城否认这是在炒概念,而当记者问及消费型商业的具体实施情况时,对方却如此表示:“这个事情要一步步来,我们的发展方向、定位、目标都很明确,且我们大股东浙商集团很有实力。现在我们主要是在整合资源,包括收购兰通实业,以后还会继续引进人才团队。”(来源: 时代周报)

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