中华企业激进酿恶果 昔日高价拿地今深度套牢

来源:地产中国网 2013-03-19 10:47:00

业内人士介绍,计提存货跌价准备,一般是因为存货的可变现净收入预计将低于存货成本的账面价值,也就是说,这部分房产可能亏损销售。

这个叫作松江誉品谷水湾的项目,就是中华企业在2010年初取得的松江区龙兴路R19-1号地块。

记者采访得知,松江誉品谷水湾项目将于3月底、4月初开盘,一些中介机构在网上挂出的意向销售价格低于14000元/平方米。“不过因为国五条的因素,现在房价普遍上涨,这个楼盘的最终开盘价也会在15000元/平方米以上,甚至有可能报价报到1.7万。”一位自称是签约代理机构的二手中介商称。而根据薛建雄的分析,以1.1万土地成本计,项目毛坯房的保本售价应该在1.7至1.8万元/平方米。当然,不排除前期开盘的公寓价格较低,后期以别墅项目的高利润打平成本。尽管如此,区域知名房企因项目入不敷出而计提存货跌价准备的,在近几年的同行业年报中并不多见。

中华企业在楼市高峰期拿的另一个明星地块是上海宝山罗店新镇D1-2地块。2009年9月,中华企业全资子公司上海顺驰置业有限公司参与上海市宝山区罗店新镇D1-2地块项目的竞拍,以近14亿的价格竞得地块,总地价接近起始价的三倍。就是这样一个2009年就拿了地的项目,至今却仍未入市销售。中华企业年报显示,罗店新镇D1-2地块在2012年的开工面积和竣工面积均为0,累计竣工面积同样为0。相比之下,誉品谷水湾项目尚有5万平方米的开工面积。也就是说,在资金紧张的情况下,中华企业2012年的开工数量可谓“惜量如金”。

拿地3年多的时间,罗店新镇D1-2地块不仅没有为中华企业贡献多少收益,却成为企业的“吸金黑洞”。中华企业年报显示,罗店新镇D1-2地块计划总投资34亿元。为此,除了14亿土地成本外,中华企业为这一地块屡屡融资。其中,今年3月,中华企业宣布从上海市住房置业担保有限公司及其控股子公司委托兴业银行闵行支行借款不超过5亿元,期限不超过2年,年利率不超过10%。借款用于上海顺驰置业有限公司罗店D1-2地块项目的开发建设。

对于松江誉品谷水湾,早在2011年10月,中华企业子公司上海瀛茸置业有限公司就与上海国际信托有限公司签订《信托贷款合同》,上海国际信托有限公司设立了“"上信·金宅"系列之上海瀛茸置业誉品谷水湾项目信托贷款集合资金信托计划”,贷款2亿元。贷款期限在今年4月19日到期。

根据中华企业年报,其“计入期末存货余额的借款费用资本化金额”一项,罗店D1-2地块本期增加1.1亿元,期末余额2.5亿元;誉品谷水湾本期增加5716万,期末余额共1.63亿元。而中华企业2012年十来个重点存货项目,总的借款费用资本化余额为10.74亿元。这一会计科目,本质上是将原本是房地产开发借款的成本项,转变成了存货资产项目。

除了上述两个典型项目外,中华企业在2009年12月以1.8万/平方米的楼板价拿下杭政储出[2009]101号地块(即中企御品湾项目),超过3万的楼板价拿下苏州平江区林机厂地块(即苏州2010-B-33号地块),同样地价不菲。2012年,苏州2010-B-33号地块全年处于前期阶段,中企御品湾项目,则有4亿多的借款费用资本化余额。高地价项目的累累负债,对企业的营收形成重压。

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中华企业激进酿恶果 昔日高价拿地今深度套牢
来源:地产中国网2013-03-19 10:47:00
细看中华企业2012年报,其主营业务发展迟滞、债务高启、信托缠身等诸多问题已经十分严重。深陷项目入市困境的中华企业,不得不变卖子公司及持有型物业,大举回笼资金,并依靠土地收储补贴等多种方式,勉强实现盈利。
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