胡葆森:建业未来10年要拿下河南15%的市场

来源:地产中国网 2013-03-19 08:54:00

【地产中国网·高端访谈】2013年“两会”期间,全国人大代表、建业地产董事长胡葆森,就保障房、新国五条、城镇化等热点问题接受了地产中国网的专访。胡葆森认为,城市务工人员也应该成为保障房的保障对象,也应该给保障房立法,以免造成浪费和不公平。对于新出台的国五条,胡葆森称,两会之前出台的五条实际上是对过去两年整个调控成果的一种巩固。而对于建业地产未来的发展,胡葆森表示,依然坚守河南市场,并持续提高当地市场的占有率。

全国人大代表、建业地产董事长胡葆森

应该立保障房

地产中国网:您去年提了一个关于“外来务工人员住房保障问题”,今年在您的建议中,又有一个关于“要避免保障性住房资源浪的建议”,您为什么对保障性住房这么关注?

胡葆森:中国房地产的问题从根本上说有两个:一是房价的问题,是不是平稳的;另一个就是供应结构的问题。

短期来看,房价的上升或者下降,是由供求关系决定的;长期来说,房价是一个成本的问题,就是土地、建安费用、管理费用、政府的各种税费、银行的利息等等这些主要的因素影响着房价。

而从供应结构来看,1998年停止福利分房后,保障房建设没有纳入到硬性的考核指标,因此,2007年之前,保障房的概念是不清晰的。后来,才有了经济适用房、廉租房、公租房等一系列保障房。但在保障对象中,没有把城市务工人员涵盖进去,所以去年提了这样一个建议。今年我再提保障房建议是因为我观察到这样一个现象,比如河南有一个城市,推出了四千套保障房,结果去申请的只有一千人,这就造成了浪费的问题。这就需要政府统计申请人数,然后根据财力确定每年保障房的数量,从而避免资源浪费。

地产中国网:我们观察到,郑州房管部门宣布从今年1月1日开始,把廉租房、公租房、经适房三房合一,这个做法传递了一个什么样的信号?

胡葆森:我是支持这个做法的。依照郑州市的财力,现在集中把廉租房、公租房盖好也是很繁重的任务。原来的经济适用房,本来是在一个模糊地带,或者是一个夹心的形式。廉租房或者说叫公租房是一个过渡性住房品种,因为不可能有人愿意在公租房住一辈子。所以我一直反对把公租房、经适房或者保障房卖给住房的人,我觉得这个方法不好,也是一种资源浪费。因为五年以后、六年以后,这些保障的对象有能力去买房的时候,保障房就会被卖掉,这就发挥不了保障房的作用了。

地产中国网: 这样一个并轨,不并轨会不会带来一些管理上的混乱。

胡葆森:现在基本上在这个问题已经达成共识了,就是经济适用房退出保障房的范围。另外像限价商品房也应该退出保障房的行列,我昨天在副总理李克强参加团讨论的时候,我也表述了这样一个观点,一些阶段性的房产调控的政策收到了效果之后,就应该退出房产调控的措施,这样一个范畴。比如讲90·70政策,这是2006年出的,对普通住房的建设标准的一个控制,今后在大量的保障房,比如说已经达到市场供应三分之一的时候,像这种阶段性的调控措施就应该寿终正寝了。所以刚才说到保障房的范围的时候,我想经济适用房、限价房,都应该退出保障房的范围,只留下廉租房。而公租房的建设标准也应该严格制定。

地产中国网:实际上您刚才说的都是各个地方都存在的一些共性的问题,比如说到底保障对象要保障谁?到底这个标准应该怎么样制定?

胡葆森:按照收入和家庭人口制定。对于这些问题,很多代表都在呼吁,应该立保障法。如果立了法,就清晰了,你不够资格去申请这个就犯法了,在香港是这样的,如果你的收入超过了那个被保障线,你再去申请房子就是属于违法,你可能要坐牢的。

目前,收入和房价之间出现了严重的差别。我们原来知道正常的家庭收入和房价的比应该是在5倍到8倍,实际上,现在北京可能都已经超过了15倍了,甚至更高了。过去出现这种情况与保障房供应数量不够,满足不了中低收入阶层对保障房的需求,这是过去从1998年到现在15年间这个矛盾的根本的原因。

国五条旨在巩固调控成果

地产中国网:“两会”前夕,针对房地产调控的“新国五条”出台后,引起了各方面的关注及热议,有人认为这个政策出的有些“仓促”,也有人认为对市场的影响有限,那么,您怎么看这些问题?

胡葆森:我认为,两会之前出台的五条,实际上是对过去两年整个调控成果的一种巩固。另外这五条也没有太多新的措施,比如说对交易征收20%的所得税,这也不是什么新的税收政策,实际上是对过去一个老的税收政策的或者说更加强调或者更加严格的执行。

地产中国网:两会之后,在新政策的作用下,您认为市场会不会出现“分水岭”?

胡葆森:我对中国市场一直抱有积极乐观的态度,从未来的十年、十五年甚至更长的时间来看,中国地产行业第一会继续扮演着支柱产业的地位。第二,它会平稳的健康的持续的良性的发展。第三,价格的阶段性的起落,它有供需关系来决定的,所以是一种市场经济的正常现象,不应该被某一年或者某几个月的起和落影响了我们对总体趋势的判断。所以我就觉得今年,市场还是会出现平稳或者稳步上扬的总体态势,既不会出现房价暴涨的情况。

地产中国网:其实,多年来,针对房地产调控的政策频频出台,但且调且涨,房价仍然没有明显的回归理性,您怎么看这个问题?

胡葆森:首先不能因为这个就批评调控,调控应该是政府行政的一种正常或者说一种常态的手段。因为中央政府就是要做宏观调控,地方政府要做微观调控,这都是一种正常的状态。但是至于说调控收到没有收到效果,那是另外一个问题。我个人认为过去将近十年的调控还是收到了预期的效果。

我们可以这样讲假如没有调控呢?中国的房地产市场会不会像今天这样健康或者说正常的发展。我前一段和媒体交流的时候,我说如果不调控房地产市场可能会很乱,可能比今天这个状况会差很多。但是你说至于调控没有完全达到它的预期,比如说房价可能没有,有一些地方还在阶段性的大幅度的上涨或者说供应结构还不是合理,需要一个时间。比如说保障房的建设是不是推出的晚了一些,当时数量是不是没有满足保障房的需要,这也是一个事实。我们注意到在十二五,已经有了3600万套的硬性的量化的指标,这就是一个可喜的进步,这也是中央政府在房地产市场的调控,可能目标更清晰了,这种手段也应该说更加得利了,我觉得还是应该积极的看待过去将近十年的调控。

未来十年占领河南15%的市场

地产中国网:在房地产新政出台之后,建业地产的销售策略有没有调整?

胡葆森:我们没有围绕新的五条制定新的政策,我们一个是从战略上来讲,我们战略在2011年前开始推进之后,战略目标从来没有调整过。第二,推进节奏有调整的时候,比如说我们进入县城的时间表可能提前了两年,进入乡镇的时间表也相应的提前了。

地产中国网:跟城镇化有关系吗?

胡葆森:当然有关系,跟河南的县级城市的城市化,城镇化也有关系。河南的产集聚区的建设也有关系。没有河南这几年的经济的快速的发展,我们时间表也不可能提前。所以这些都是有关系的,但是恰好像我们这种是属于典型的战略导向下的企业,反而对阶段性的市场变化不会太敏感,也不会为这种阶段性的市场变化,采取一些应急的措施,一般不会,所以基本上还是按照既定的年度计划在推进我们的经营。

地产中国网:去年建业地产突破的百亿销售,而按照集团的计划,到2016年底,要实现300亿元的销售额,那么,这些购买力从哪里来?

胡葆森:河南有2000多亿购买力了,我就实现300亿后,可能占不10%呢。到了2016年河南整个商品房销售已经超过3000亿了,我的目标是用十年时间能够达到整个河南房地产市场或者商品房15%左右,所以还有很长的路要走。现在才5%左右。

地产中国网:那么随着万科保利等其他外来房企巨头的不断进驻河南,是不是给建业也造成了一定的压力?

胡葆森:当然会有压力,同时也会有促进,会让我们的团队更加的警醒,市场的进取意识会更加强,起的更早,睡的更晚,这些都会出现,这也是一个好事。

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