首页>明发京沪两项目停摆 资金及商业模式两大难题待解
来源:地产中国网综合 2013-03-19 08:30:00
商业模式遭遇政策阻力
目前,《每日经济新闻》记者尚无法确认造成明发集团京沪项目均未获得建设许可证的真正原因,但种种迹象却显示,上述两个项目的“停摆”和集团的资金链、商业模式都有一定的关系。
2012年半年报显示,明发集团前6月资金链较为紧张。在融资性现金流不如上年的情况下,明发在去年上半年的扩张势头超过了之前一年。这使得截至2012年6月末,其拥有的现金只有9.32亿元,但需要偿还的各种流动负债总金额却达到130多亿元,其中90天内需要支付的应付款较前一年增加了12亿元。另一个能反映出明发财务压力的指标是抵押资产的数额,在2012年上半年,其被抵押资产的总额由86亿元增长至96亿元。
在开发项目需要大量资金的同时,各地规划部门对于商业广场的产权分割收紧审批,也给明发在商业地产领域的发展带来了压力。
睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文告诉《每日经济新闻》记者,地方政府目前对待商业地产的产权分割,明显较以往严苛。如果土地出让时有不得分割的条件,规划上就不会批准产权分割。即使允许分割,也不会同意在一个项目中过多分割产权。
不允许开发商分割产权销售的趋势,对明发集团这样靠散售商铺回笼资金的地产商来说,无疑是致命的。2012半年报显示,虽然明发持有的商业物业占商业广场开发总量的30%到50%,但是持有商业广场的收益微乎其微。投资物业租金总收入仅为8645.8万平米,持有的各类投资物业总面积达到98万多平米,折合每平米每天的租金收入只有0.5元多一点,几乎与京沪等城市的车位或者仓库的租金相若。
而在短期内,明发的租金收入很难有大幅增长。半年报显示,其商业广场项目大多租期长达8~15年,无锡、合肥等地的明发商业广场租期更是长达到20年。
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