长沙房产证国土证“难产”投诉一年达838起

来源:地产中国网综合 2013-03-18 09:56:00

据三湘都市报报道,长沙市政协委员王林两度撰写提案,请政府“开药”治理两证“难产”。

3月12日上午10点,长沙市政协委员王林走进市政协办公楼,再次递交提案,请政府“开药”治理不少小区房产证或国土证“难产”的问题。这是两年内,他第二次递交专项提案,请政府关注并解决这个难题。

同一天,长沙天佑大厦50多位业主拿到判决书,法院判令开发商在判决生效之日起30日内为业主办理房产证。官司赢了,但业主不知何时能拿到两证。

据统计,2012年,长沙市房产政务信息网接到房屋产权投诉838起,全部是反映两证“难产”。最近,本报接到许多小区的业主投诉,反映所在小区两证难产。不少市民期望政府出招,治治这些开发商。

壹一组让人心情沉重的数据

两证“难产”的投诉一年达838起

3月9日,左岸春天业主李先生向本报投诉,他购买左岸春天三期一套住房,入住已经5年了,但一直没有房产证。记者就此询问开发商,得到的答复是正在抓紧办理,估计今年下半年会办好。李先生认为开发商的答复不靠谱,因为之前也曾答复几个月后会办好,但一直没兑现。

近两三个月来,本报接到长沙许多小区业主的投诉,反映所在小区一直没有房产证或国土证,不少小区延期办理两证的时间比左岸春天的时间还要长,比如欧陆经典小区业主反映交房时间超过10年了,但仍未办理房产证。

长沙有多少小区未办理房产证和国土证?虽然长沙市住建局和市国土局并未对此做过专项统计,但数量不少是个不争的事实。2012年,长沙市房产政务信息网接到房地产开发企业投诉1133个,其中房屋产权投诉838个,占房地产开发投诉的70%以上。

为了争取房产证或国土证,不少小区的业主想了很多办法,比如向有关部门投诉,到法院起诉开发商。有的通过维权有效维护了自己的权益,督促开发商及时办理了两证。但有的小区很不顺利,向有关部门投诉没有效果后,将开发商起诉到法院,花了很多时间和精力,虽然官司打赢了,但由于开发商无法交齐所有应缴纳的税费,依然没拿到两证。少数开发商将楼盘卖完后,为了追求利润最大化,在没办理两证的前提下将注册资本抽走,有的甚至将公司注销,让业主无处维权。

记者调查发现,长沙房地产开发企业有1800家,但大多数规模偏小,其中,一级资质7家,二级资质106家。拖延办理两证的大多是小开发商。开发商拖沓办证的原因很多,有的抵押房产融资,如果没有解贷,就办不了产权证;有的开发商在开发过程中私自更改规划,如变更小区配套、上调容积率等;还有的开发商则通过挪用契税和专项维修资金“借鸡生蛋”,实现钱生钱或是用作其他在建工程开发款项。

贰一个有待落实的判决

“讨要两证难,难过秋菊打官司。”

“讨要两证难,难过秋菊打官司。”3月12日,芙蓉区天佑大厦业主拿到了胜诉判决书。业主邓露得知告赢了开发商后,并没有太多欣喜,因为这才是维权的开始。“秋菊打赢了官司,还能讨个说法,我们虽然有理,但未必能讨回房产证和国土证。”邓露的担心不是没有道理。虽然官司胜诉了,业主查到开发商有1亿元注册资本,但开发商一直说缺钱交1300万元增容费。

2010年年初,八一路天佑大厦的购房广告吸引了邓露。“24小时全天热水、采暖设备、智能化系统和设备。这个房子看上去还不错。”做事麻利的她两个月后正式入住天佑大厦,才发现事情不对头,新房没有热水。更可气的是,应于一年后办理的房产证和国土证,到期后迟迟没有发放。

业主从2011年下半年起多次找到开发商,开发商每次都说会抓紧办理,但两证一直没有踪影。在业主反复追问下,开发商才说因为修建天佑大厦添加了楼层,要补交国土局1300万元。

由于开发商迟迟未给业主办理两证,50多名业主于去年11月联名将开发商起诉到法院。为了节省诉讼费,几位业主维权代表研究后,决定自己写诉状,自己去到省工商局查询开发商的注册资料。业主查询后发现了一个惊人的信息,开发商湖南华泰房地产公司注册资本有一亿元。不少业主知道后非常气愤,有一亿元注册资本,却说没钱给业主办理两证,开发商要么是有钱不给业主办证,要么是把注册资本转走了。

因为长沙曾经有开发商在没有办理国土证情况下注销,为了防范开发商“金蝉脱壳”,业主决定向省工商局递交报告,请求相关部门一旦收到开发商注销申请,在开展清算工作前,先解决好小区两证“难产”的问题。

叁一场找不到对手的维权

活力康城小区开发商两年前已注销

天佑大厦业主在苦苦为维权抗争,虽然难度大,但开发商还在。活力康城小区开发商却在两年前注销,这让业主不知找谁讨要国土证。

2006年,市民周女士在雨花区活力康城购买一套现房,2007年入住。交房1年后她拿到房产证,但国土证一直没有拿到。后来她向其他业主打听才知道,因为开发商违规增容,且没有缴纳费用,整个小区700户业主都没拿到国土证。

周女士称,2009年6月开发商没有按合同规定时间交付国土证,业主找到开发商讨说法。湖南神斧房地产开发有限公司负责人解释说,因为有26名业主使用的是第一代身份证,因此国土证办不下来。随后,开发商在小区内张贴公告表示,办理国土证的材料已交到长沙市国土局,正在走流程办理。

业主们没有想到的是,2010年1月湖南神斧房地产开发有限公司突然消失,业主们找不到任何相关负责人来维权。业主找国土局咨询后得知,开发商擅自变更小区规划,却没补交2000多万元增容费,所以无法办理国土证。

为了维护自己的权益,2010年7月,周女士和另外几名业主向雨花区法院提出诉讼,要求开发商立即为业主办理国土证。4个月后,法院判决业主胜诉。但是由于开发商在诉讼期间注销了公司,导致判决无法执行。

诉讼期间,几位业主委托律师前往开发商注册地永州,调取了开发商的清算报告。这份报告显示,2010年1月15日,公司召开股东会议解散并进行清算,公司截止到2009年12月30日,资产为1000万元,负债0元,净资产860万元,公司注销前的债权债务问题由股东廖玉龙、罗中民按比例承担,这份报告上有永州市工商行政管理局信息中心档案资料查询专用章。

虽然过去几年了,但周女士想起没有着落的国土证,仍然非常气愤。一个报告显示净资产达860万元的公司,竟然在诉讼期间注销了,这明显是为了逃避给业主办理国土证的责任。

肆重提一份没有完全落实的提案

政府应早点出台措施,给无良开发商戴上“紧箍咒”

3月9日,长沙市政协委员、民进中央经济委员会副主任王林,就两证“难产”问题接受本报记者采访后,马上着手撰写专项提案。3月12日,他带着四条建议的提案来到长沙市政协,希望政府早点出台措施,给无良开发商戴上“紧箍咒”。这是王林第二次就两证“难产”问题递交提案。

2011年9月,王林曾就不少小区国土证“难产”撰写专项提案,希望推动政府部门关注解决这一问题。

当年11月11日,市国土局就此提案正式回复,提出三条对策加强管理,一是新建项目完工后必须经政府联合验收,验收不合格不能办理房屋产权初始登记;二是对建设面积较大的项目,下达规划要点时要能以城市规划道路为界化到地块,以便开发一块,结算一块,土地分户发证登记到位一块;三是在签订格式合同中约定办理土地分户证期限。国土部门曾建议建立开发商注销统一会审制度、房地产企业及从业人员信用登记评价体系。

国土部门提出的三项措施,对于促进办理国土证起到积极作用,但另两条建议因为涉及其他职能部门,并没有得到实施,这难免使有关部门对开发商办理两证的监管打了折扣。

在今年的这份提案里,王林根据调研情况,又提出以下四条建议:

一、整合全市各行政部门职能,建立房地产企业破产或注销统一会审制度。今后房地产企业破产清算或注销的,应该要工商、住建、国土等部门共同参与。

二、建立房地产企业及高管信用登记评价体系及公示制度等。联合住建、工商等部门,在网上公示延期办理两证的房地产企业及高管人员,使其违规行为受到舆论谴责。

三、对房地产企业抽逃注册资本的问题进行检查和处罚,将恶意抽逃的开发商股东列入黑名单。

四、有关部门应联合银行加强对房地产企业资金的监管,避免恶意抽逃注册资本的行为,将违规开发商列入黑名单。

“长沙这么多小区两证‘难产’,政府应该高度重视。”王林说提交提案的目的,是呼吁政府完善现行监管政策,让无良开发商付出更大的经济和道德代价。

市政协提案委员会主任陈伟建阅读提案后表示,将会把提案转交给有关部门,有关部门会对提案中反映的问题进行调研并提出对策,一般会在三个月内回复。

亚伟点评

违规抽逃注册资本,严重可构成犯罪

如今长沙不少开发商在销售完楼盘后抽逃注册资本,这种行为是《公司法》明令禁止的。抽逃注册资本的行为很多,包括股东抽回其股本,将已经作价出资的房屋产权、土地使用权转让等。业主发现开发商抽逃其出资,可向工商部门举报,工商部门查证属实后会责令改正,处以所抽逃出资金额5%以上10%以下的罚款。公司发起人、股东抽逃出资,数额巨大、后果严重的,处5年以下有期徒刑或者拘役,并处或单处抽逃出资金额1%以上10%以下罚金。

业主在签订购房合同时,应该明确约定办理房产证和国土证的期限。开发商逾期办理房产证和国土证,业主可以要求其尽快办理并按照合同约定承担违约责任,双方协商不成,业主可以向法院提起诉讼。

根据相关法律规定,公司注销应当依法成立清算组,依照法定程序对公司财务进行清算。清算组应当清理公司债务并了结公司未了业务。如果开发商在业主签订房屋买卖合同时,约定了办理房产证和土地证的具体期限,则这一义务应视为房地产公司的债务,纳入清算工作的范畴。

如果开发商的清算行为违反法定程序,依照公司法和相关司法解释,债权人可以起诉公司相关股东,要求其承担法律责任。如其清算程序符合法律规定,随着公司的解散注销,公司的法律义务已经消灭,业主难以再主张权利。活力康城业主起诉开发商延期办理产权证一案中,房产公司股东在清算报告中承诺由股东对债权承担责任,由于此种承诺具有法律效力,业主可以据此要求相关股东履行公司未了义务。

■湖南通程律师事务所律师何亚伟

小贴士

买房前查验五证

为了避免出现交房了但拿不到房产证的现象,市民在买房时要查验开发建设单位的“五证”[开发企业资质证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证(现房销售时需提供初始登记结果的相关证明)],要及时办理预告登记。同时,要提高法律意识,在合同里约定清楚何时拿房产证,如果超过期限仍未拿到房产证,要去开发建设单位询问原因,必要时根据合同约定行使保护自己的法律手段。

鉴于延期办理国土证的情况比较突出,业主买房时,应在购房合同中对何时取得国土证进行约定,同时业主可以在国土部门的业务窗口中查询国土证办理进程。

记者手记

要让无良开发商付出更大的经济和道德代价

甄荣

企业家的身上应该流着道德的血液。但现在不少房产开发商为了追求利益的最大化,置诚信和道德于不顾,违约延期办理两证,有的甚至在诉讼中注销公司,逃避办理两证的责任,严重侵害业主权益。

现行法律对抽逃注册资本有明确处罚规定,对公司破产和注销清算也有详细规定,有关部门应该严格执法,严厉打击通过抽逃注册资本或恶意注销的开发商,维护广大业主的合法权益。

曾经为两证“难产”提交提案的政协委员王林,通过本报得知目前长沙小区两证难产问题依然突出后,再度提交提案,提出要将恶意抽逃注册资本的开发商股东列入黑名单,政府要完善现行监管政策,让无良开发商付出更大的经济和道德代价。的确,只有让无良者承受道德和舆论的谴责,钉在道德的“耻辱柱”上,被社会和公众所不齿,并接受严厉的法律制裁,才能真正净化市场,维护小区业主的权益。

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3月12日上午10点,长沙市政协委员王林走进市政协办公楼,再次递交提案,请政府“开药”治理不少小区房产证或国土证“难产”的问题。这是两年内,他第二次递交专项提案,请政府关注并解决这个难题。
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