每套现价450万元起步的“北京湾”二期别墅小区如今黄土遍地，人声罕至，未完工的建筑群落在夕阳下尤显荒凉。

“北京湾”别墅二期的180多名“高净值”业主在一次次的延迟交房后，维权举动已近20个月。而在双方矛盾逐步升级的背后，隐藏的是8.9亿元销售款去向悬疑。乐居一线报道汇总》》

按照合同，由北京汇超房地产开发公司开发的“北京湾”二期别墅项目本应在2011年7月31日交付给已购房业主。但是开发商先后以锅炉运输、股权收购等为由将交房时间一拖再拖。每套现价450万元起步的别墅小区如今黄土遍地，人声罕至，未完工的建筑群落在夕阳下尤显荒凉。

据新浪乐居记者调查，北京汇超房地产开发有限公司虽然历经过多次股权变更，但是按照公开的价格来看，其股权变更所耗资金并不足以对项目的工期造成影响。

自2011年下半年以来，焦急的富人业主失去了耐心，诉诸维权。但是，历经多轮谈判、政府部门上访，项目仍止步于停工搁置。今年2月2日，在最近一次业主代表与开发商的谈判中，双方发生口角，一名业主甚至被殴打，伤重入院。

被波及的不限于业主。由于开发商未能支付工程款，建筑施工方于2012年中停止了对于“北京湾”二期的后续施工。已完工了近八成的项目，一朝戛然而止。

延迟交房近两年，暴力相向，高达8.9亿元的预售款为何没有讲述好一个完美的安居故事？

爽约

北京湾项目位于北京市昌平西关环岛东北方向两公里外。项目二期为联排和独栋别墅产品，共计228套房源，于2009年9月正式开售，彼时开盘均价1.4万元/㎡。根据公开数据显示，项目开盘后价格有小幅度上涨，当前销售均价为1.9万元/㎡。

“0.6超低容积率纯别墅区”，李军(化名)被具有诱惑性的广告词吸引，在2009年底以450万元价格购得一套联排别墅，双方合同约定2011年7月31日交房。可是当李军发现距交房期已过但仍未接到交房通知后，他通过网络方式联系了30多名其余业主，向开发商提出了交涉，“当时开发商答复称因意大利地震，导致别墅内的意大利进口锅炉无法抵达北京，因而造成工期延误。”他说。

多轮协商下，双方约定以2012年8月31日为交房日期。可限期已过，开发商再次爽约。因见工地未有任何动工迹象，李军等业主代表继续找到了开发商。北京汇超房地产开发公司法人代表吕守刚答复称由于宏观调控，别墅项目销售遭到到极大困境，致使公司销售回款不力；另外，公司需要回购国有企业股份，一时资金困难，无法按期交付。

在此期间内，由于开发商一直未付施工方北京城建亚泰的工程款，北京城建亚泰向法院申请冻结开发商资金。

2月初，在昌平区信访办的协调下，双方进行了截止到目前的最后一次协商，但以肢体冲突告终，导致一名业主眼部严重受伤住院。

乐居记者在现场看到，“北京湾”别墅二期至今仍然处于停工状态，窗户、建筑外檐、管线、小区绿化后期工程仍未启动。虽然开发商承诺将交房时间再度延期至今年5月31日，但丝毫未有重新开工的局面，令李军和其他业主们担心开发商会否三度爽约。

8.9亿元去向悬疑

“北京湾”别墅二期除20余套待售外，已销售了近200套房源，共计销售额8.96亿元。按照一般别墅项目25%的平均利润率计算，通过销售回款北京汇超已可获得2.24亿元的利润。去除掉由于20余套未销售房源的成本(按照平均一套500万元计算，20套待售房源成本约0.75亿元)，粗略计算，北京汇超还能有将近1.5亿元盈余。

??既然非但不赔，而且仍有利润，那么北京湾二期的销售回款为何无法支撑项目顺利交付？

北京汇超注册于2002年6月21日，注册资本金1000万元。2004年2月6日，央企中国华星集团下属北京华星置地投资有限公司入主北京汇超，以57%的股权取得绝对控股权。

后因国家宏观调控以及旗下地产业务经营不善，2010年底开始，华星集团先后两次挂牌转让北京汇超57%股权。最后一次挂牌的价格仅为9381万元。

乐居记者查阅工商部门的相关资料，发现华星的股份已经在2011年10月10日被郝汉和马宏两位自然人接盘。蹊跷的是，记者查阅了北交所以及北京汇超股权转让协议，并没有关于股权转让价款的相关信息体现，也未见有关出让股权的资产评估报告。

??知情人士称，接盘的自然人之一郝汉为北京汇超的股东——瀚宏控股集团实际控制人，其与北京汇超法人代表吕守刚有姻亲关系。

一位业主担心，股份转让之前，郝汉和马宏已经间接持有北京汇超的股份，但是，其资金来源并不清楚，该人士怀疑，是否会出现郝汉和马宏二人在购买华星集团股份时，涉嫌挪用北京汇超的资金，从而完成对北京汇超的增持，然后，此举导致北京汇超资金吃紧？

这一控诉一旦成真，其法律后果应相当严厉，但其真伪有赖于北京汇超相关账目的进一步公开。

据部分维权业主对乐居记者透露，北京汇超法人代表吕守刚曾经在答复二期维权业主时表态，“由于回购华星集团持有的57%的股份使公司的资金产生了压力，并且随着2010年后国家宏观调控的加码导致项目销售缓慢，使工程安排出现了困难。”

这一表态似乎印证了上述怀疑，但是新浪乐居记者采访北京汇超法人代表吕守刚时，吕却表示对股权转让价格并不知情。

关于销售回款去向，还有一种猜测在业主当中流传。瀚宏控股集团除了北京汇超开发的北京湾项目外，还有其他项目正在开发建设中。如果其他项目缺乏建设资金，作为兄弟公司的北京汇超是否会参与“救急”，以解其他公司燃眉之急？

公开资料显示，除了北京汇超外，瀚宏控股旗下还拥有万弘嘉业土地开发有限公司、北京中源政通置业有限公司等房地产公司，这些公司均以昌平的房地产开发为主。其中在建的有昌平北七家、南口、兴寿三个项目。

在瀚宏控股官网上可以看到，除南口镇项目正在进行一级开发状态外，其余两个项目都已经规划完毕，并即将开工建设，建设规模分别为5万平方米商业与近10万平方米住宅。

北京湾的销售回款是否被用于兄弟公司？吕守刚对乐居记者的回复是，早在2012年5月，北京汇超曾向业主公开过公司账目信息。但是维权业主均向记者表示从未看过任何账目信息。乐居记者也曾多次向吕守刚索要相关材料，吕始终未予回复。

沿海家园入局

北京湾二期并不是北京汇超在昌平旧县村的最后项目。

资料显示，北京湾项目于2005年3月共取得土地1820亩，除去绿化用地，可建设用地901亩。按照拿地时的规定，北京湾项目剩余可开发建筑面积共计64.76万平方米，其中配建7万平方米保障房以及11.98万平方米农民回迁安置房。

为启动余下地块的开发，北京汇超仍在大力寻找资金。今年1月10日，沿海绿色家园有限公司(以下简称“沿海家园”01124.HK)接盘北京汇超51%股权。

吕守刚似乎相信，沿海家园会是北京湾的救世主。吕守刚对乐居记者称，“沿海家园在资金渠道上有自身优势，入驻后主要是为项目提供资金支持，项目操作还是以汇超为主，沿海并不会参与日常管理。”

然而，沿海家园的财务状况并没有吕守刚料想的那么亮丽。对于沿海家园来说，2012年是债务缠身的一年。去年12月3日，公司发布中期报告称公司一年内所需要偿还的债务仍旧高达31.7亿元，而目前所有债务总额为65.15亿元。2012年，沿海甚至分别出售苏州项目以及上海丰华股股份解公司财务之急。

评级机构标准普尔指出，沿海家园要想使得资金状况平衡，可能还需要出售一些资产，“沿海家园2013年的杠杆及现金流保持疲弱，因销售逊色，融资成本高企。”

需要靠出售资产来偿还债务的沿海家园，何以对北京湾项目如此感兴趣？股权收购价款是多少？对此，上市公司沿海家园未有公告披露。对于记者疑问，沿海家园北方区总经理王海域称确实收购了北京湾的股权，和北京汇超合作开发项目。但是他亦表示，谈判细节均为集团总部执行，北方区并不了解。

事实上，在北京昌平区，西关环岛是一条分水岭。环岛以内是昌平城区，商品房均价在1.8万元/㎡左右，而环岛以外，尽管仅隔着一条马路，房价却比环岛内低3000元/㎡。由于昌平区的东扩，西关环岛以外区域已越来越不被当地人看好。

熟悉昌平楼市的业内人士分析，地产调控的加码、项目位置相对偏远、配套的不完备，这些客观因素将为北京湾接下来的销售带来压力。（中国日报网）