方芳称,这将增加万达地产开发资金回笼的压力,商业地产算自己持有,但写字楼需要招商,而且节奏没有住宅去化快,全部为商业的属性将增加开发难度。同时与其旗下其他项目相比,5608元/平方米楼面价比较高。
上述项目出让合同要求,该地块地上建筑面积中须含大型购物中心、百货、超市、影城、休闲娱乐、餐饮及室内步行街等商业建筑,且建筑面积不小于13万平方米,其余为办公用房;项目自竣工之日起10年内,不少于8.5万平方米的地上建筑面积须由竞得人自持并整体经营,不得分割销售;竞得人需在地块配建一座IMAX厅的大型影院,并由IMAX公司出具入驻函。
方芳判断,由于该项目物业特征和土地成本因素,将影响其利润处于微利状态。
管委会:曾调整规划??杭州国土资源局出让公告显示,万达地产一举拿下的这宗商业地块为祥符东单元B1/B2-09地块,位于北部软件园范围内,东至十字港规划绿化,南至红旗路,西至杭行路,北至郭家路,出让面积8.3万平方米,约合125亩,可建面积25.4万平方米,属商业商务用地,40年土地使用权。
记者在该地块现场看到,该地块与华盛达·阅城仅一路之隔,东北为德信北海公园、方正荷塘月色等项目。整个地块被围墙圈起,部分地块已平整。在地块东北侧和南侧,各有两台挖掘机,在地块西北角,停放着一台打桩机和若干桩管。
《每日经济新闻》记者在杭州北部软件园管委会采访获悉,根据万达地产的要求,该地块曾发生过规划调整。调整前,建筑密度为40%以内,绿化率为35%左右,调整后,高度、容积率没有较大变化,但建筑密度指标则出现上升,绿化率则下降至20%左右。
“当时,万达地产竞买意向比较明确,同时研究发现,如果万达地产不拿这块地,这些规划调整也符合其他开发商的条件。”对于上述规划调整,叶勇抱这样解释。
为了迎接这家地产大佬,杭州相关部门专门成立了相应部门。《每日经济新闻》记者拿到一份来自杭州市拱墅区科技工业功能区管委会的内部资料《关于成立北软万达项目前期工作组的通知》(科工区[2012]70号)。其内容显示,为集中精力开展该地块项目前期工作,经研究,专门成立北软万达项目前期工作组。“主要是为该地块的规划调整服务。”叶勇抱说。
“该项目工期要求非常紧,根据要求,其商业部分必须在2014年12月25日前全部开业。”叶勇抱称,“当时我们以为整个工期要26个月,但该项目从拿地到开业只要20个月。”万达地产杭州项目将呈现出快速开发的运营节奏。
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