品牌房企逐鹿孙河 别墅逆城市化

来源:京华时报 2013-03-15 08:00:00

短短5个月的时间,中央别墅区最后一块集中成形的低密度新组团——孙河,一跃成为最受关注的别墅板块。连续供应4块超低容积率住宅用地,引得万科龙湖华远保利融创、招商、绿地九龙仓、泰和、懋源、首开路劲等品牌房企激烈角逐,同时竞争逐步升级。作为最终赢家的龙湖泰禾首开也并不轻松,三大品牌房企同时运作,也将会使孙河板块在未来数年内,成为中央别墅区最引人瞩目的板块,而相互竞争的关系,更能带来产品上的创新与升级。

中央别墅区再成焦点

从2012年9月26日到2013年2月28日,近20家房企参与地块角逐,孙河板块无疑成为了最焦点的板块。

“城区土地供应日渐稀缺,像孙河这样具有强烈城区属性的低密度地块太难得了,一旦遇上,致力于做好产品的开发商就不想错过。”一位曾经参与过孙河地块竞标的开发商告诉记者。

数据显示,北京土地市场呈现逐年“去城区化”的趋势,2012年城四区只占土地成交总量的10%,共4块土地,成交价也因此呈现加速上涨趋势。

与此同时,从北京商品住宅市场情况来看,2012年改善型需求和高级改善型需求十分旺盛,追求低密度和高品质生活的客户基数大,2012年东北区域产品集中释放,成交表现均非常优异,说明客户对区域认知度日益增高。

面对中央别墅区内难得的土地供应,无论以别墅见长的龙湖,还是致力于高端的泰禾,均表示将拿出最好的产品,“不会辜负土地价值”。

素来被称为“别墅专家”的龙湖地产相关负责人表示,孙河地块将延续龙湖集团顶级别墅产品“颐和原著”风范,打造第二个真正意义上的顶级“原著系”低密度产品,这也是继龙湖·滟澜山后第二个中央别墅区标杆项目。泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男表示,孙河地块将延续泰禾旗下的顶级别墅“运河岸上的院子”血统,打造中央别墅区的新“院子”。

亚豪机构市场总监郭毅也认为,新财富阶层的居住需求不断改变,对高端产品的空间、功能也有更高的期待。从产品层面来说,新项目将对高端置业群体的居住要求理解更深。

孙河板块前景看好

采访中,所有企业均非常看好孙河板块的前景。北京龙湖相关负责人认为,首先该板块位于中央别墅区的心脏位置,更是隶属于朝阳区的集中低密度改善性宜居板块,从行政区位和地理距离上都优于传统后沙峪别墅区板块。交通上紧邻地铁15号线孙河站,及京承、京平、机场高速三条核心高速路(拥有“一铁双横四纵”的立体通达交通网),距离市中心和机场的距离十分便利(项目7分钟到望京核心区,15分钟到北四环、东四环,10分钟以内到机场。)

其次,位于温榆河生态休闲区,自然环境优越,整体为1.1-1.4容积率,是全市唯一一块成规模的低密度居住组团;周边聚集国际化的购物中心(奥特莱斯、欧陆广场等)、顶级学校、马术、高尔夫俱乐部,成熟的配套和优越的居住氛围为孙河板块成为具备城市第一居所属性的终极高端改善居住区奠定了良好基础。

泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男看来,孙河板块是中央别墅区附近最后一块集中成形的新组团,本身拥有紧邻地铁15号线、交通便利等区位优势,区域发展前景非常好。

据悉,朝阳区规划中,将孙河组团定义为“集高端商业休闲服务设施、高品质居住社区为一体的综合功能区”。还有资料显示,孙河北甸东、西村将发展文化商业街等文化创意产业。2012年,朝阳区公布“十大发展基地”建设规划,其中就有温榆河生态绿色休闲区。孙河组团也隶属于这一休闲区。

别墅逆城市化

2012年的北京别墅市场,前十强呈现两大阵营,1000万以下的首置型别墅和4000万以上的顶级别墅热销。1500-4000万成为别墅市场新增供应的空白段,且2012年只成交了121套,只占4.9%的别墅市场份额。此外,原本就供应不多的城市别墅产品更加稀缺,目前五环沿线只有润泽庄园·墅郡、远洋天著等有限的几个项目,因此对城市配套、距离要求较高的客户更多地只能选择城市公寓。比如2009年卖得最好的太阳公元,2010年的唐宁one、远洋万和城、霄云路8号,2011年的红玺台,都集中在四环附近。而2012年的热销城市公寓大盘如望京金茂府、远洋公馆、西山壹号院、如园都已经到了五环或者五环外的位置了,已经开始与别墅区位接壤。

但作为最顶级的生活方式,别墅永远是高端客群的最佳选择。结合了郊区宜居环境和城市繁华配套的城市别墅更是终极选择。孙河板块的崛起,一方面意味着未来几年内,多了优秀的城市别墅产品选择,更标志着城市逆城市化现象的出现,因为城市别墅同城市高端公寓站在了同一地理坐标上。

三大品牌房企共建孙河

对于土地竞拍的最终赢家龙湖泰禾首开而言,未来数年,将形成既竞争又合作的关系,将各以其擅长的优势,充分发掘区域板块的潜力,共同促进区域板块的发展。

对中央别墅区,别墅起家的龙湖并不陌生。2007年进军北京后的首个产品——滟澜山就位于中央别墅区,并以全新面貌,一举打响,持续热销,重建北京别墅标准,成为全国地产商学习复制的典范。龙湖最顶级的作品,北京颐和原著,是全球十大豪宅之一,开启了中国别墅亿级时代,更创造了全球豪宅销售传奇。据介绍,龙湖每新进入一个城市,做的第一个项目一定是别墅。

对孙河,龙湖寄予极高期望。据透露,在孙河项目的打造上,龙湖将集19年沉淀的别墅开发经验,对其进行全面产品升级,同时,还将在龙湖客户物业等多方面长期维护的软性服务综合提炼基础上,对其服务系统全面升级。

来自福州的豪宅开发商泰禾也将孙河产品定位为顶级产品系——院子系列。泰禾首倡中式文化定制精装院落的“运河岸上的院子”与传承欧洲宫廷建筑纯正血统“泰禾红御”,并开中国别墅院落精装的先河,现已成为国宅典范及中国豪宅研究院首家豪宅研究基地。其2012年推出了12栋亿元顶级别墅更是引发全国市场的震动。此次孙河项目,也令人期待。

作为北京本地开发商的首开股份,虽然在高端住宅领域开发日浅,但其在北京推出的首开铂郡、首开璞瑅等高端住宅一直有着优异的销售业绩,非常受市场认同。此次所拿的两块地容积率虽然比龙湖泰禾略高,但相对较低的地价,也使其拥有更灵活的产品定位选择。

■链接

孙河地块成交情况

◎2012年9月26日

地理位置优越、起始楼面价仅次于万柳地王的朝阳区孙河乡北甸西村二类居住用地块在万科龙湖华远等五个实力房企同时入场关注的情况下,仅经过10轮便竞拍完毕。龙湖地产最终以14.7亿元轻松竞得该地块,楼面价为20158元/平方米,溢价率仅达8.66%。该地块也成为价格历史第六幅楼面价过2万的住宅地块。

◎2013年1月24日

孙河乡北甸西村W地块二类居住用地出让,建设用地面积58888平方米,建筑控制规模在64777平方米内。保利融创、懋源、招商、九龙仓绿地等12家企业参与现场竞价,最后福州泰禾房产以18.5亿元触限竞得,折合楼面价29473元/平米,外配建2000平米的公租房,创区域地价新高。◎2013年2月28日

朝阳区孙河乡西甸村F地块、G地块二类居住用地出让,建筑面积分别为40880平方米、62979平方米。经过现场25轮和21轮竞价,两宗宅地均被北京首开获得。两宗地块总价合计27.2亿元。挂牌资料显示,两宗地规划的总建筑面积为103859平方米,以此计算,北京首开所获孙河乡两宗地的成交楼面价为约2.62万元/平米。

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