【地产中国网.独家盘点】2012年是成都商业地产的爆发期，在商业地产巨大放量下，泡沫开始隐现。写字楼空置率居高不下，综合体等也面临空城危险。被称为“亚洲首席地下旗舰商业”的地一大道便在成都商业大潮兴起时遭遇滑铁卢。

自2011年年底开业后，地一大道不断有租户反映经营平淡，商场管理不善等问题，琳琅满目的地面商业分流了大部分客户，地下商业又存在极强的“城市属性”，一系列障碍使得人和集团迅速复制“地一大道”布局全国的梦想陷入尴尬局面。

难聚人气  经营惨淡

地一大道的前身是成都最知名的天座商城，始建于1993年，北起玉带桥，南至盐市口，全长1243米，地面共有27个出入口，上世纪90年代天座商城生意红火，曾提出要打造“全国一流地下街”的目标，但随着地面商业的迅速崛起，及后续的一系列调整使得天座商城逐渐衰落。

2010年，人和商业以总价2.89亿元的价格拿下了成都顺城街、盐市口、东御街地下空间40年使用权和经营权，此后便加速打造成都地一大道。

据地一大道官网介绍，成都地一大道地下商业步行街整体规划为地下二层，局部地下三层，其富一层业态共划分为四大主题街区，通过引入主流品牌，构建吃喝玩乐购一站式体验平台，成都第地一大道占据市中心核心区域，全线贯通春熙路、盐市口、骡马市三大黄金商圈，坐拥百万日客流鼎沸人气！与1/2/3号地铁交汇，直通地铁天府广场站。

然而，真实的情况却与人和的理想相去甚远。据媒体2012年6月份的报道，“时值中午，有多家商户的大门紧锁，有的商铺表示，他们的生意十分惨淡，甚至出现一周不开张的情况，多位商户曾向人和商业提出降低租金、改善商场硬件等要求。”

人和商业方面人士则回应称，会妥善处理商户要求，不断改善管理，提升硬件。

然而，地一大道的问题恐怕不是仅仅改善管理便能解决的。让许多业内人士不解的是，在哈尔滨、广州赚的盆满钵溢的地一大道，为何得不到成都人的喜爱？

据当地专家分析，地一大道并不是不成功，它在广州以及沈阳项目就是其引以为傲的资本。但地下商业确实是很具备城市属性的商业，不见得在每座城市都能取得一样的成效。对成都而言，休闲的城市特性也让消费者在选择消费场所时有特殊需求，例如能不下地的绝对就在地面解决，能不上楼的就绝对不会坐电梯。况且，成都的地铁功能没有充分发挥出来，因此人和商业要想盘活这块地下商业项目恐怕还需要再养养人气

无论是前身天座商城，还是现在的地一大道，似乎都印证了地下商业在成都的水土不服。

“防空洞”式商业模式露弊端

据悉，地一大道的开发商人和商业控股有限公司，一直致力于在全国大中城市黄金批发商圈的主要街道下方开发、运营地下商城， 公司2008年在香港上市时，人和商业依靠对地下人防工程进行商业化开发的“防空洞模式”，在国内各地迅猛发展。

人和所谓的防空洞模式，简单来讲就是兴建人民防空工程，并在和平时期将其用作地下商城，通过出租商铺或转让商铺经营权的方式，获取回报。

而业内专家表示，这种模式虽然开发成本低 但运营者并没有项目的土地使用权。没有土地使用权意味着，人和商业无法像一般地产开发商那样通过抵押土地获得开发贷款，所以在融资方面存在一定压力。

一位成都商业人士表示，人和商业在成都以商业地产的模式买断经营权，对后续的商户造成了不少的经营压力。

一些商户也表示，因为没有产权，不能通过银行进行按揭贷款，只能选择分期付款，但因为经营状况不好，有业些业主已经无力继续支付后期款项。

由此看来，人和商业的“防空洞”模式值得商榷，特别是在成都城市综合体、大型购物中心等商业体迅猛发展的当下，整座城市的商业泡沫正在逐步显现，“地一大道”若想翻身面临巨大困难，而“地一大道”在成都的水土不服，无疑也给人和的自身发展模式敲响了警钟。