“太原楼价难言下降”“省城楼市未来供应量将大增”“二手房成交个税按所得20%计征是条老政策”……3月10日上午，本报3·15“消费者学校”“富力桃园楼市讲堂”正式开课。作为此次活动授课专家之一，山西安家房地产机构总经理康敏，为广大学员解析了新政内容、太原楼市走势、房价构成因素等。

康敏提醒大家，政府出台各类调控政策的目标，依然是为抑制楼价过快上涨、打击投机和投资性炒房行为，让房地产业稳健发展，城市变得更美。所以，面对新政大家首先要读懂内容，有的放矢地决定自己买卖房产行为，不必跟着不实传闻心急恐慌。

开发成本上涨　省城楼价难言下降

近期连续发布的新一轮国家楼市调控政策，让部分城市新房市场陷入观望，二手房市场走向疯狂。眼下学员及广大购房者最关注的就是楼价未来走势。

“大家翻阅一下政府官方网站发布的历次楼市调控政策，对于房价调控的说法全部是"遏制楼价过快上涨""促进楼市平稳健康发展"，没有说过让"楼价下跌"。”在康敏眼里，造成市场观望的原因是公众对政策有所误读。

事实上，楼市调控多年来，无论是北上广深等一线城市，还是太原的商品房均价一直处于上涨状态。即使在2011年出台“限购”政策之后，省城楼价走势表现依然是上涨，但涨幅有所回落。“对政策调控的误读，造成许多刚需一族观望，等着楼价下降。错过了买房的好时机。”康敏称，大家了解清楚楼价的组成结构、上涨因素，就会明白政府调控为什么是“遏制楼市过快上涨”，而不是让“楼价下降”。

据业界人士测算，全国各地的商品房开发成本基本由四大部分组成，即土地成本、财务及金融成本、建安成本、国家和地方税费，这四大成本全部都在上涨。以省城为例，建城区内的土地成本（包括土地出让金、拆迁安置费用）已由2003年每亩不足百万元，上升至现在的500万元/亩，长风街、龙城大街周边城中村地块上仅拆迁补偿费用就高达1000万元/亩。

从房企金融与财务成本来说，开发商的压力同样不小。2010年国家收紧房地产业的开发贷款，多数房企从银行借不到钱，开始通过民间融资渠道筹钱开发。一年利率高达20至50%，即房企借款1000万元用于开发，次年所需偿还的利息高达200至500万元，相当于总价为50万元的4至10套房子。“土地成本、开发借贷成本、建安成本均在上涨，房企只能通过削减利润来维持发展。但降价意味着赔本，所以开发商宁可转让项目或主动要求被收购、被吞并，也不愿降价。”康敏介绍，持续不断的调控及通货膨胀致使房地产行业变为微利行业，而楼价继续表现走涨，大批实力不强的中小房企渐渐退出市场，成为大鳄房企的小股东或合作方。