住宅市场挤出的“水”或将流向商业地产，新“国五条”细则的出台，在对住宅市场造成较大力度抑制的同时，将间接刺激商业地产的发展。

业内专家指出，“国五条”再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，并未对商业地产市场有干预，政策的出台将进一步刺激商业地产投资需求，对于商业地产来说是间接利好。

二月份写字楼量价齐升

春节假期所在的月份为传统成交淡季，但是上个月，深圳的写字楼市场出现热点。由于单个大面积项目成交的推动，成交均价涨幅较大，全市成交面积继续增加，但成交套数反而下降。

据市规土委统计数据，2月全市一手写字楼共计成交面积8.64万平方米，环比1月增长3.65%；成交均价为49899元/平方米，环比上涨48.07%。成交面积上升，但成交套数仅332套，环比减少61.40%。

受春节长假影响，深圳写字楼市场供应量明显下降，本应处于投资淡季，但位于华强北的一个项目却出现整个楼层成交以及福田区一高级写字楼项目的入市，为原本的淡季带来了“热点”，也使得一手写字楼成交量价均有攀升。

据深圳中原监测，截至2月底，全市一手写字楼存量达120.23万平方米，在缺乏新项目入市及市场消化量不减的双重作用下，库存有小幅下降。专家分析认为，随着节后市场人气逐渐恢复，市场供求将逐渐增加，南山等区域市场的关注度将再度回温，二手市场也有望继续节前的上涨态势。

投资转向商业地产领域

新“国五条”掷地有声，在住宅市场形成了巨大反响，全国不少城市出现二手房过户高峰。与住宅市场形成的震慑作用不同，商业地产业内纷纷预计“日子会比以前好过”。

“‘国五条’此次调控对象为商品住宅市场，旨在保持房价稳定，遏制市场过热，对于商业地产没有做任何干预，在此消彼长的态势下，商业地产有望迎来更多投资资金。”高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥认为，新“国五条”对商业地产来说是利好，会促使更多的投资转向商业地产。

陈厚桥分析表示，新的政策将使得投资客更加果断选择商业地产，政策出台前，可能会在住宅和商业间犹豫，但新的政策会明显改变投资心理。同时，对于与开发商而言，继续加大对商业地产的投入是未来趋势。除长期持有外，开发商还可通过销售部分不限购、不限贷的商用项目，成功回笼资金。

“前几年投资商业地产面临十分不明朗的前景，但随着社会经济和消费的发展，人们越来越关注商业地产，投资预期将更加清晰和有信心。”陈厚桥说。

戴德梁行华南区研究部主管张晓端则认为，在投资理念日渐理性成熟的状态下，高端写字楼大面积成交主要集中在企业自用方面，新“国五条”对商业地产投资的影响更多体现在总价不高的项目上，类似商务公寓等商住两用的项目将会更受从住宅转商业的投资客欢迎。

商业投资风险不可忽视

记者近日走访发现，写字楼租赁和销售市场成交较春节前明显活跃。车公庙片区写字楼置业经理张龙告诉记者，3月份正是写字楼销售和租赁旺季，从目前市场状况来看，新政还未对市场产生明显影响。他相信，在新政策正式实施后，商业地产会因资金的涌入而出现利好局面。

事实上，商业地产市场和商品住宅市场一衣带水。近年来，大型开发商纷纷加大对商业地产的投入，试水社区商业、商务公寓和购物中心等不同的商业模式。有业内人士认为，新“国五条”政策实施后，有实力的大开发商将有机会把商业地产做大做强，但对于部分“以住养商”模式的开发商及小开发商来说，商业和住宅的风险捆绑在一起，住宅市场的萎缩可能会给商业项目的开发带来负面影响。

资深商铺投资客陈先生告诉记者，去年非住宅物业按评估价征税政策在一定程度上压缩了转让商铺利润空间，入手投资前景良好的商铺难上加难。与住宅相比，投资商铺和写字楼具有一定的专业性，不可盲目投资。

写字楼市场方面的风险似乎比商铺更大。中原地产数据显示，今年到明年，深圳将有33个写字楼项目供应，入市总量达402万平方米，供应洪峰将到来。今年的甲级写字楼市场将有46万平方米新竣工，相当于2012年的4至5倍，写字楼市场面临着过剩的风险。

一位业内人士则看好对深圳写字楼的投资，他认为，写字楼市场与城市的经济发展息息相关。除出色的金融和物流等行业外，与其他城市相比，深圳发达的高新技术产业催生出不小的市场空间，过去的小企业经过孵化后对大的办公场地有新的需求，这部分需求会随着产业的发展不断变大。写字楼刚需的存在将消化未来的供应，不必过度担心过剩问题。