中国式囤房:房屋持有成本较国际几可忽略不计

来源:经济参考报 2013-03-13 18:00:00

  美国

  持有成本约占家庭收入的1/4

2011年的美国社区调查显示,2011年包括抵押贷款、房屋维护等在内的每月持有成本平均值是1059美元,约占每月家庭收入的21%。

据美国“21世纪红木地产”房屋中介公司房产经纪人阿拉斯·布塔斯介绍,出售住房的资本利得税最高可达约30%。如果是转手租赁,也需要对出租收入征收相应的资本利得税。房产赠与方面,美国个人2013年度赠与税免征额为1.4万美元,终身赠与税免征额为525万美元,超过部分最高税率按40%计算。房产遗产税方面,免征额同样为525万美元,超过部分最高税率也达40%。

由此可以看出,在美国炒房的成本非常高。

假设购买一套20万美元的住房,如果想在一年内卖掉,需要房价至少上涨10%至15%才能覆盖购房和卖房的交易成本,而且可能还要缴纳半年的房产税和25%以上的资本利得税。而根据美国全国房地产经纪人协会的数据,去年12月美国各类旧房销售中间价为每套18.08万美元,仅同比上涨11.5%。

在美国,房产的主要开支是房产税。计税依据为房屋评估价值。房屋评估价值由两部分组成:一是房屋本身的价值,二是土地的价值。房产税税率由各州自行决定,各地区差别很大,大部分年税率为房屋评估价值的1%至3%,分上、下半年两次缴纳。

例如,在弗吉尼亚州阿灵顿县,一套20万美元住房每年的房产税约为2000美元。一般而言,房价越贵,房产税越高。按照2011年美国社区调查的数据,美国家庭每年缴纳的房产税约为1800美元。

在美国,出售过去5年内自己居住满两年的首套住房个人可免征资本利得税25万美元,已婚夫妇可免征50万美元。但如果出售居住未满两年的首套房或者是第二套以上的住房,则要缴纳资本利得税。如果购入与出售间隔时间在一年以内,资本利得税税率等同于个人所得税的税率,一般为25%;购入与出售间隔时间在一年以上,资本利得税适用税率相对较低,一般为15%。

美国持有房产的其他开支还包括维护、折旧等成本。

从房产交易来看,购房者需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等,一般合占住房售价的3%至5%。但如果是全款购房,交易成本可降至住房售价的1.5%。卖房者则需缴纳一次性的律师费、房产交易税、登记费、维修费、房产经纪中介费等,一般合占住房售价的7%至10%。其中,房产经纪中介费所占比重最大,约为住房售价的4.5%至6%。

在美国购房,首付比例多数为房价的10%或20%,具体额度由政府各项优惠政策和个人经济状况决定。假设购买一套20万美元的住房,首付20%,即4万美元,按30年期按揭、固定年利率为4%计算,包括房产税在内的平均月供资金是930美元。

另外,卖房者可能还需要根据房产出售收入缴纳资本利得税。(来源:经济参考报)

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中国式囤房:房屋持有成本较国际几可忽略不计
来源:经济参考报2013-03-13 18:00:00
不仅在北京,包括国内很多其他城市在内,在房价上涨收益部分面前,房屋的持有成本几乎可以忽略。
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