从国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，在其最后一次例行常务会议中再次强调的内容，到“新国五条”的出台，政府将严格执行商品房限购措施。也因如此，众多房企由住宅开发加大商业地产开发，商用物业需求愈加明显。

随着新型城镇化的持续热议，商业地产继续升温，专业的商用物业服务随之备受关注，无论是万通转型，还是SOHO中国自持商用物业，人才短缺是必须考虑的问题。

房企“转型”商用物业受关注

受房市调控影响，住宅市场遭遇限购、限贷等紧缩政策，住宅房产开发商纷纷投身做商业地产，商业地产开发商也对商用物业窥视已久。万通转型投资级商用物业， SOHO中国自持商用物业同样是行业大事件。

面对媒体基于万通转型商用物业提出的问题，万通地产前任董事长、现任万通控股董事长的冯仑曾如是说“至少这一个月比我原来当董事长要清晰很多。”由此可见万通地产看好商用物业的未来前景。在万通看来，投资级物业涵盖的是占有地段优势、具有长期稳定租约、具有较高租金回报，在资本市场估值被看好的物业。

SOHO中国作为国内最具网络热度的商业地产、商宅地产开发企业之一，转型自持商用物业时，潘石屹曾说过“商业地产散售不能把公司利益最大化。未来，我们要把房子变成‘能下蛋的鸡’，变成一单单生意。”可见商用物业自身蕴含的“循环式”发展得到潘石屹的认可和重视。

而今年，万科商用地产管理部成立，在试水商业地产三年后，万科终于将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度。可见国内最大住宅地产开发商对商用物业的运营平台也窥视已久，下一步进军商用物业或许已提上议程。

但进入商用物业领域会如此简单?SOHO中国转型商用物业，投资界人士预测估值至少跌一半，其面临的转型之困或许是众多房企“转身”的一个缩影。

商用物业由CBD向产业园区升温

回到商用物业本身，它也正在发生着变化。随着租金、政策利好等诸多因素，企业正从崇尚CBD楼宇的思维中转变成倾向于落户产业资源集约化的产业园区，这对商用物业的管理提出了更专业的要求。

而“新国五条”的出台，对于住宅地产的限制性影响，将使得CBD等商用地产受关注度继续升温，商用物业价格今年预计涨幅将超10%。迅速攀升状态不变，写字楼楼宇的租金已经逼近世界第一。

但与CBD区域相比，产业园区租金价格相对平稳、发展空间广阔。宝蓝股份常务副总裁何猛曾经向记者透露：“益园的价格是中关村地区的一半，而服务和政策一样，甚至更好，当然更多企业选择我们。”

在三一重工总部迁至北京昌平区，奥迪北京研发中心迁至北京798艺术区，京东商城云计算总部入驻北京海淀益园之后，新一轮的企业外迁潮已“蓄势而发”。商用物业也正由CBD管理到产业园区管理的转变。

商用物业拼专业、拼人才

无论是住宅地产迫切进军商业地产需要商用物业，还是商用物业正面临由CBD至产业园区的服务升级，商用物业并非住宅物业，仅提供“保洁、保安、环保”等“三保”服务，更注重为企业提供集约化服务，需要更专业、更具有企业服务敏锐度的人才。

新地集团董事长漆洪波在微博上也表示，一位做住宅地产开发的好友希望进入商用物业领域，可“想进入销售与持有结合的商用物业开发，但既无经验又缺人才，很是纠结。”

“商管平均得分没有超过60分，是测评房企的集体短板，不少企业仍在用住宅开发的理念做商业。”赛普地产研究院院长雷宏在《2012年度中国地产企业价值链能力指数白皮书》发布会上做出上述表示。他还说“在商管系统测试中，商业物业服务与商业物业运营是测试房企与标杆房企差距最大的两个指标。”

万达老板王健林曾说过：住宅地产是小学生，商务地产是中学生，商业地产是大学生。而商用物业作为大学生的管家和引导者，其所具备的专业程度可想而知。

“我进入凯德商用的第一年，从做住宅转成做商业地产，就是一种小学生上大学的感觉!不管开发商把住宅行业做得多么好，即便做成世界第一，也只是小学生里的三好学生，要上商业地产的大学还得多读六年书!而SOHO中国，则像是小学没毕业就去混江湖了，转型后还得重新进学校。”永正资本王威结合自身发展经历，犀利地指出SOHO中国在商用物业自持转型过程中的困惑所在。

商用物业在国外已有百年发展历史，我国直至上世纪80年代才引进，由香港传入沿海发达区域。不过国内也有很早便进入商用物业领域的专业企业，不过国内也有很早便进入商用物业领域的专业企业，像宝蓝股份已有近20年的商用物业运营资历，从写字楼、综合楼到园区，已经成为北京网点数量最多的商用物业运营商。

商用物业的业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，可看出行业对专业人才的知识储备要求“跨度大”，则人才培养难度系数也大。这正是为何兰德咨询总裁宋延庆认为，转型后的SOHO中国在商业人才的培育、经营经验的累积、与外围服务商的配合、与客户的沟通等方面，都需要“多多修炼”。

无论是房产商转型，还是商用物业运营商自身，未来在商用物业领域的实力和竞争仍将是专业人才的竞争，培养“多面手”型商用物业管理人才的企业将更具优势。