对策　市场调控代替限购

“当前高企的房价有进一步上涨趋势，已经构成推进新型城市化的很大威胁和挑战。”尹伯成表示，如何正确认识我国城镇化对未来楼市的作用以及如何用政策正确引导市场预期已是何等重要，何等迫切了。

尹伯成认为，中央要推进的城镇化是新型城镇化，要求的是不断提升城镇化建设的质量内涵。而以往是粗放、数量扩张型的传统城市化，不是以人为本，而是以地为本。

“解决上述问题只能靠国家政策来引导和调整。”尹伯成说，但就房地产业发展而言，确实需要改变目前这种头痛医头、脚痛医脚的，短期的，行政命令式的调控方式，用市场经济调控办法取代目前以限购为代表的行政管理办法。

此外，尹伯成表示，新型城镇化对房产业发展和调控可能还有一个要求，即如何真正引导房地产业走向绿色、环保、智能和低碳，从规划到设计，从建筑到管理，都要花大力气，并且不使它成为增加成本，提高价格的举动和理由，这需要大智慧。“新型城镇化的锣鼓声响了，房产业在戏中如何发展和调控，也许要以后几年才能看清楚。”

四问

政策是否继续升级

自2009年12月份启动以来，政策经历了四次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”。而本轮国五条房地产调控，已是第五次升级。

那么，本轮调控是否还有继续升级的可能？如果升级，又会体现在哪些方面？

限购　严格标准

“本轮调控的流程还将继续。”杨红旭说， 2月20日，国务院会议出台国五条是第一步，2月26日国务院办公厅出中央细则，强硬升级是第二步。接下去还有第三步：一方面，相关部委还会出台细则，进一步细化相关内容；另一方面，地方政府还将出台地方执行细则。二者会交叉、同步进行，主要集中在3月份，少数还可能延至4月份。尤其是一线城市的细则，可能还会进一步出台更严厉的措施。

杨红旭认为，限购升级会是调控政策升级的重点内容。据悉，之前全国约有50个城市实行限购，但限购标准不统一。“而这次非常明确地提出了统一标准，覆盖全市，一手二手房皆限，外地有证明者只能拥有1套房。而且还提出，住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施。”杨红旭说，接下来，多数已限购城市，都得修改自己的限购标准，从严执行。而一线城市，尤其是北京，房价上涨压力较大，有可能还会在原来已经很严格的基础上，再次加码。

不过，对于限购，此前市场上还传出“限购令要取消”的消息。对此，中房信分析师薛建雄不以为然，他认为，限购政策不会消失。“不仅是短时间内不会被取消，甚至在十年，二十年，会配合房产税的政策一直施行。当然限购的松弛度会因为房价的涨幅有所调整。可以肯定的是，它的存在就是对于如今中国房价较为有效的控制方法。”

房产税　试点扩容

薛建雄对《国际金融报》记者表示，未来政府的楼市调控肯定会从严，而房产税会是重要手段。

事实上，房产税推出上海和重庆两个试点以来，关于试点扩容的猜测从未间断。而从今年国五条新政的用词表述上可以揣摩出点什么来。

“以前，诸多政府文件或重要官员关于房产税的表述多是‘研究推进’，而这次的表述已没有‘研究’二字，说明2013年将付诸行动了。”杨红旭说，扩容试点会以一线城市和少数高房价的二线城市为主，外加湖南和湖北这种之前有准备的中西部地区或城市。

上海财经大学不动产研究所常务副所长姚玲珍也认为房产税在2013年，会有扩大试点的趋势。不过，并不会全面推广，因为中国城市的层次差异很明显，不可能同时推广，这将有一定的过程层层推进。

“限购和房产税到下一个阶段必须会同时使用。”薛建雄认为，房产税的推广应该是在下一轮房价大涨之时。在房价大涨之时，出台这样的政策，房价必然会出现下跌情况。“预测房产税应该会在2015年至2018年左右在全国推广。”

不过，杨红旭表示，扩容城市的数量和税负的高低将决定这一政策对市场作用的程度。他认为城市数量不会超过十个，税负方面也不可能全面对存量房开征。因此，即便扩容，房产税也难以有效压制房价。

二套房贷　继续收紧

此外，在银行贷款利率上，杨红旭认为，“二套”房贷收紧的可能性最大，未来各家商业银行收紧的程度则会有所差别。

“以前的调控文件或官员表述中，多用‘严格实施差别化的住房信贷和税收政策’，而这次只提‘信贷’，没提‘税收’，说明接下去房贷收紧的可能性很大。”杨红旭说。

事实上，在国五条出台的前一天，网上盛传“二套房贷首付提高至七成，房贷利率提高至1.3倍”。 传闻导致当天A股，尤其是房地产股大幅下跌。

对此，杨红旭表示，虽然后来国五条中并未提及，但接下去银监会可能有动作，2013年的房贷政策肯定紧于2012年，假如不下发文件，则肯定会通过“窗口指导”授意商业银行收紧贷款。“因为，就2013年而言，为了抑制房价加速上涨，尤其是一线城市的偏热，临时性的干预政策还会收紧，房贷和税收这两类经济性手段，极有可能被拿出来耍耍。”

“比如说房贷，三套已停贷，紧无可紧；首套纯属刚需，银监会哪好意思收紧？只有二套房贷，其中既有改善性的自住需求，也有投资性需求，既然无法分清楚，那么为了‘救火’的需要，即便存在误伤自住需求的可能，仍会进一步收紧的。”杨红旭说。（国际金融报）