近年来连续房地产调控后，自住买家成为楼市购买主力。2月28日，记者在上海浦东“万科海上传奇”售楼处内看到，尽管目前尚无房源可售，后期开盘时间预计在3月中下旬，但仍有七八组刚性需求和改善性需求客户前来看房。

售楼处工作人员告诉记者，新开房源户型为85平方米的两房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均价约为30000元至35000元每平方米，由于楼盘总价较高，八成左右的买房者是改善性需求，大多是在浦东生活或工作的市民。

此外，根据相关统计机构的预判，2012年全国新增商品房住宅需求为10亿平方米，预计2011年至2020年十年间全国全部新增商品住宅需求约120亿平方米。在结构上，该机构认为，前五年首次置业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将超过刚需客户。

根据联合国人口署预测数据，2010年至2020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14.0亿平方米，约占十年间全国新建住房总需求的9%，占全国新增人口带来的首置需求的23%。

“扎堆热”制造局部楼市非理性繁荣

“北京2012年全年商品房成交面积比2011年上涨60%。”中国房地产学会副会长陈国强在接受《经济参考报》记者采访时表示，由于北京、上海等特大型城市拥有众多优质资源，因此，高级人才、高管、怀揣梦想的年轻人便不断涌入。

陈国强说，除非北京将其资源慢慢分散出去，或者很多人认为北京生存成本过高，生活压力过大，才会出现许多人离开北京的情况。但是，需要对自己的工作、职业重新做选择，重新再去适应，很多人难以做到这点。因此，类似于北京等特大城市的吸引力仍然会有增无减。“而房价高企也正是因为它具有如此大的吸引力。但这样的城市在中国并不多，这也是造成我国房地产市场分布不均的根本原因。”

业内人士分析认为，正是由于“人扎堆”和购房资金聚集的不均衡，制造了部分城市楼市的非理性繁荣。

“事实上，在全国范围内，虽然有600多个城市，但房地产市场活跃度较高的城市大约仅有70个。”万科集团执行副总裁毛大庆在接受《经济参考报》记者专访时表示，我国一些城市人口多年不增长或者负增长，成交量、价低，而且几乎不会换手，价格长时间段内也不会有较大波动，因此这些城市并不能看作真正的完整的房地产市场。

毛大庆表示，这70个城市的特征在于人均G D P大都超过了4000美元，比较有活力，城市自有人口、导入人口较多，移民、消费均较为活跃。

“从市场表现来看，70个城市大体能分为三类。”毛大庆说。一类是像北上广深和一些非常明显的全国性、地区性的核心地区，例如：青岛、杭州、成都等地，虽然均属二线城市，但其地域性、资源性优势使其房地产市场展现着一线城市的状态。虽然属于重点调控地区，但由于需求较大，住房消费持续、明显较为强劲。

第二种情况的城市多处黄河以北。在过去两年中，这些城市并不是调控重点城市，因此，在供地与住房供应量均大幅上升的背景下，需求却跟不上，因此整体市场显得较为迟缓。

第三种情况多属南方城市，如东莞、佛山等地，呈现供需稳定状态。一方面由于经济结构的不同，居民收入较高，民营经济较北方活跃发达很多，典型的藏富于民，这些城市与北方同规模城市比，房地产市场活跃度高很多、自我修复能力强。

“通过近两次普查数据可以看出，人口的移动趋势这十年主要是人口急剧向沿海发达城市、资源集中型城市集聚。”厦门大学宏观经济研究中心主任、经济学院副院长李文溥指出，福建、广东等地由于多为劳动密集型企业，是我国流动人口较多的省份。以福建为例，过去十年，福州与厦门两大城市是人口增长最快的地区，这两地的人口的绝对数量和相对比重都出现了迅速上涨，这说明人口向百万人尤其是向数百万人的地方集聚。而福州的五区八县之中，五区上涨88万，八县反而下降8万，这说明了在大城市之中也是向城市中心区集聚。“这也能说明供需不平衡的原因所在，因为人们的流向是一样的，而地方就那么大。”

事实上，房企回归一线也表现出了市场的动向。2012年下半年，早先布局三四线城市的房企近期纷纷转向，一些大型标杆房企毅然重返一线城市积极拿地，北上广深再次成为房企争夺焦点。

房地产市场一方面是人的集聚，而另一方面则是钱的集聚。在记者采访中发现，虽然杭州楼市库存仍在高位运行，但绝大多数是大户型。

与其他城市不同，杭州楼市大户型充斥似乎是传统。许多看房者无奈地表示，杭州有钱人太多了，即使大户型占比在一半以上，也不怕卖不出去。更为关键的是，作为发达地区，浙江各地的有钱人纷纷往杭州集聚，这也使得大户型、高房价的传统得以延续。